Reporte Inmobiliario Industrial Nacional Solili 1T 2021
Solili Abril 06, 2021

El sector inmobiliario industrial no sólo logró sortear la crisis producto de la pandemia sino que tanto desarrolladores como inversionistas entusiasmados con el repunte de la demanda han procurado fortalecer las posiciones de los portafolios que manejan. 

A lo largo de este primer trimestre, la sección de noticias de Solili ha dado cuenta del incremento del patrimonio de Finsa en alianza con Walton Street Capital México para la adquisición de nuevas propiedades por 98 mil m2 en 5 estados, la adquisición de nuevas naves por parte de Fibra Macquarie en Ciudad de México y Nuevo León por 148 mil m2 y la diversificación del portafolio de FUNO hacia otros activos inmobiliarios y la adquisición del 100% de las acciones de Fibra HD por parte de Fibra Plus.


Por otra parte, los desarrolladores trazan han nuevas estrategias en función del panorama actual como el caso de Meor en Tijuana, que sobre un terreno de 8 Has y una inversión de 730 millones de pesos que innova con la inversión especulativa cuando tradicionalmente construyen naves a la medida o BTS y el caso de Alveo Kapital en Guadalajara sobre un terreno de 28 Has y una inversión de 50 millones de dólares, de la mano ICM Asset Management construirá un área neta rentable de 90 mil m², entre varias iniciativas que diversos desarrolladores regionales y locales han trazado para 2021.

Esta percepción positiva se ve respaldada por los resultados al cierre 1T 2021 donde la demanda bruta en los mercados monitoreados por Solili supera 1.2 millones de m2 a nivel nacional, destacando la capital con 261 mil m2, Ciudad Juárez con 225 mil m2, Guadalajara con 163 mil m2 y Monterrey con 157 mil m2.

En el mercado industrial de la Ciudad de México, la zona del CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) continúa concentrando la mayoría de las transacciones, seguido por Toluca y Tlalnepantla. Los desarrolladores están invirtiendo en esta zona y esperan durante los próximos meses iniciar nuevos proyectos, en su mayoría especulativos. 

Durante el periodo enero-marzo 2021, un mayor número de espacios Clase B iniciaron construcción, sin embargo, los volúmenes en metros cuadrados en los de Clase A fueron mayores. 

Se incorporaron al inventario cerca de 240 mil m2, destacando las naves Clase A localizadas en Tepotzotlán, Tultitlán y Toluca que suman 185 mil m2. Los altos volúmenes de desocupación continúan como tendencia en este mercado. Durante este trimestre una cifra cercana a los 220 mil m²  fueron desocupados. En cuanto a la procedencia de la demanda las empresas logísticas, alimentos, e-commerce, farmacéutica, limpieza y salud, destacaron en la búsqueda de fortalecer sus cadenas de suministros y ampliar su capacidad e infraestructura en ubicaciones más cercanas para abastecer el consumo de la ciudad. A pesar de los altos volúmenes de desocupación que reportó el mercado de la Ciudad de México, la demanda neta se situó en una cifra positiva de 207 mil m². 

Monterrey finalizó el 1T 2021 con una demanda bruta de 157 mil m2 que representa una disminución trimestral de 42% y de 56% respecto al mismo periodo del año anterior. El 75% de las transacciones corresponden a espacios menores a 9 mil m2. La demanda fue impulsada principalmente por empresas de giro automotriz, manufacturero, logístico y la industria electrónica. La mitad de la demanda se concentró en el corredor Guadalupe con 29% del total de transacciones, seguido por el corredor Apodaca con 24%. 

Durante el periodo enero-marzo 2021, iniciaron construcción un total de 10 edificaciones industriales,  59% corresponden a espacios especulativos mientras que el 41% restante son proyectos hechos a la medida. La tasa de vacancia se mantiene en niveles saludables con un ligero incremento de 10 puntos base respecto al trimestre anterior y 60 puntos en el comparativo anual, en tanto que el precio promedio de mercado no presentó fluctuaciones destacadas. La construcción total del mercado concretó el trimestre con 463 mil m2 actualmente en ejecución que equivale a  un incremento anual y trimestral de 19% y 7%, respectivamente. En total, 9 edificios industriales culminaron construcción, sumando al inventario casi 140 mil m2, el corredor Apodaca concentró el 40% del total. 


Otro de los mercados que registró un comportamiento histórico durante el 1T 2021 es el de Guadalajara

Durante este periodo se reportó una nueva oferta Clase A de 220 mil m², que corresponden a 4 naves industriales ubicadas en los corredores de El Salto y Zapopan Norte, con ello el inventario reportó un incremento trimestral de 6.5% y 10% anual. A pesar de ello, la tasa de vacancia reporta un incremento de sólo 90 puntos base y finaliza marzo de 2021 en 3.4%, manteniendo límites sanos. 

Los desarrolladores le siguen apostando al buen comportamiento de este mercado y a las bajas tasas de vacancia, por lo que durante el 1T 2021 inició la construcción de dos naves industriales en el corredor de El Salto, las cuales suman en conjunto un total de 66 mil m². 

Por otra parte, la desocupación reportada durante el periodo sumó poco más de 46 mil m². El precio promedio de renta cerró en $ 4.80 USD/m2/mes reflejando un ajuste a la baja de 12 centavos de dólar con respecto al trimestre anterior.

La demanda bruta alcanzó casi 163 mil m2 cifra no registrada en al menos los últimos 5 años en los cuales Solili ha monitoreado el mercado. El corredor con mayor actividad de demanda bruta fue Zapopan Norte con el 63% del total. El tipo de volumetría en la demanda es heterogénea ya que se reportaron la renta de espacios inferiores a los mil m² y espacios de grandes dimensiones que superan los 60 mil m². El giro de las empresas que demandaron, en su mayoría, corresponden a automotrices, logísticas, bebidas y alimentos, tequileras, y de bienes para el hogar, entre otras. 

Tijuana, el principal mercado industrial de Baja California, durante el 1T 2021 concretó 15 transacciones para cerrar el trimestre con una demanda bruta total de 116.6 mil m2 , correspondiendo esta demanda al sector manufacturero, industria tabacalera, e-commerce, industria del etiquetado y la industria alimentaria. El 67% de la demanda fue en edificios especulativos mientras que el 33% restante, se concentró en 3 transacciones de espacios hechos a la medida o BTS. 


La tasa de vacancia mantiene una tendencia a la baja y se situó en 1.8%. La disminución trimestral en el indicador fue de 72 puntos base y de 60 puntos base si se le compara con el mismo periodo del año anterior. La escasa oferta de espacio industrial de Tijuana se posiciona como la más baja a nivel nacional, lo que ha provocado que los precios se mantengan presionados al alza, posicionando a la ciudad fronteriza como el segundo mercado con el precio promedio más alto del país. Ante la escasa vacancia, los desarrolladores han puesto en marcha un total de 8 proyectos industriales, siendo estos en su mayoría de espacios tipificados como Clase A, los cuales suman poco más de 140 mil m², generando que la construcción total del mercado supere los 270 mil m2, que representa un incremento trimestral de 79% y anual de 41%. El inicio de nuevos proyectos se concentró en los tres corredores Otay-Alamar, El Florido-Boulevard 2000 y Pacifico-Nordika con 69%, 21% y 10% respectivamente. 

El mercado industrial de Ciudad Juárez fue otro de los que reporta un comportamiento positivo durante el 1T 2021 y con demanda en niveles pocas veces visto anteriormente. Durante el periodo enero-marzo 2021, la demanda bruta fue de 225 mil m², de los cuales el 86% corresponden a naves Clase A. Del total de la demanda, el 42% fueron proyectos hechos a la medida. Los sectores que impulsaron la demanda fueron el automotriz, aeroespacial, manufacturero, logístico, médico, entre otros. Un total de 54 mil m², distribuidos en 5 proyectos, se sumaron al inventario existente. La tasa de vacancia cerró en 3.3%, concentrada en poco más de dos tercios en los corredores Oeste, Norte y Suroeste. A pesar de que la vacancia mantuvo la tendencia a la baja y los espacios vacantes cada vez son menos, de los 100 mil m² de inicio de construcción que hubo en el trimestre, más del 90% corresponden a espacios hechos a la medida. El total de construcción al finalizar marzo 2021 fue de 276 mil m², ubicándose principalmente sobre el corredor Sur, secundado por los corredores Suroeste y Norte.

La presencia de la industria aeroespacial en el mercado industrial de Chihuahua se hizo presente al cierre del 1T 2021, con la ocupación de 5 mil m²  en el corredor Oriente, donde también se registraron desocupaciones por  9 mil m².  La oferta de espacios especulativos en el mercado industrial de Chihuahua es variada e incluye naves desde 2 mil m²  hasta 22 mil m² , listos para atender requerimientos, principalmente de la industria aeroespacial, automotriz y electrónica. 

El mercado industrial de Reynosa cierra el 1T 2021  con un comportamiento positivo y de crecimiento, a pesar de que los puentes para el paso a Estados Unidos permanecen cerrados. El inventario de la ciudad incrementó casi 40 mil m2, destacando dos edificios clase A y uno clase B, situados sobre los corredores  Aeropuerto-Puente Pharr y Poniente, especulativos en su totalidad. La construcción principalmente concentrada en los mismos corredores reportó 5 naves industriales, 4 de ellas BTS y 1 especulativa, en su mayoría expansiones de empresas ya establecidas. 

Por otro lado, la vacancia ronda 130 mil m2  equivalentes al 4% del inventario total, donde cerca de la mitad se sitúa sobre el corredor Norte, justificado por su lejanía con el Puente Internacional Pharr que permite el cruce de mercancías. La oferta actual es muy variada en tamaños y ubicaciones, conformada por 22 propiedades industriales distribuidas en cada uno de los 4 corredores que conforman el mercado y con una oferta variada para atender la demanda ya que se pueden encontrar espacios desde los 500 m² hasta 17 mil m². 

La demanda bruta del primer trimestre de 2021 fue de casi 60 mil m² de la cual el 55% la concentró  el corredor Aeropuerto-Puente Pharr y el resto el corredor Poniente. Las empresas que proyectaron la demanda corresponden a los giros manufacturero y logístico principalmente y provienen de empresas establecidas en la ciudad que buscan expandir sus operaciones. 

El mercado industrial de Mexicali cierra el 1T 2021 con un aumento significativo de la demanda registrando una actividad similar a la de inicios del 2020. Durante el 1T 2021 los volúmenes de demanda de este periodo duplicaron a lo demandado el trimestre anterior. Empresas del sector logístico, manufactura de empaques para alimentos y productos personalizados, manufactura de casas modulares y de servicios potencializaron la demanda. En febrero, organismos empresariales del estado de Baja California crearon Baja Team, alianza estratégica para promover y posicionar al estado como mejor destino de inversión que unido al inicio de la vacunación ha provocado un repunte en la actividad comercial que se espera mantener a lo largo del 2021. Se concretaron 14 operaciones de renta de espacios que van entre los 4.6 mil y 7.4 mil m², concentradas sobre los corredores  Mexicali-San Luis Río Colorado y Aeropuerto-Garita 2. Durante este período se culminó un desarrollo clase A que adicionó al inventario de la ciudad poco más de 16 mil m². También dieron inicio este trimestre tres nuevos desarrollos hechos a la medida que se pronostican finalizar durante los próximos 6 meses, los tres espacios ya con contrato de prearrendamiento. Al finalizar marzo 2021 se construyen 9 desarrollos lo que suma un total de 138 mil m², de los cuales el 16% está disponible en renta. 

Este trimestre en Tecate la demanda presentó una importante contracción de más del 70% comparada con el trimestre anterior,  reportando una nave rentada a una  empresa médica por 5.4 mil m² . También se culminó la  construcción tres proyectos que agregan al inventario del mercado industrial 17.2 mil m², todos clase B y uno de ellos correspondiente a una empresa también del giro de salud. En la actualidad se encuentran en construcción 15 mil m²  disponibles en su totalidad  para renta. A pesar de la baja demanda del trimestre, la cercanía a Tijuana y Mexicali permitirá que los  inversionistas observen a Tecate y la oportunidad que tiene de crecimiento por su ubicación fronteriza.

La zona del Bajío compuesta por Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes agrupa el 19% de naves industriales a nivel nacional, y este trimestre representó en su conjunto el 9.7% de la demanda bruta nacional, y aun con su fuerte vocación manufacturera ha podido sortear las dificultades de la pandemia habiendo registrado demandas neta positivas en la mayoría de ciudades a excepción de Querétaro


Al cierre del 1T 2021, la actividad de construcción en Guanajuato se centró en proyectos hechos a la medida destacando la expansión de una empresa dedicada a la fabricación de mecanismos de interiores de automóviles sobre el corredor San Miguel de Allende-San José Iturbide, y sobre Silao-León inició la construcción de espacios de tipo especulativo. Durante el primer cuarto del año, el inventario industrial de Guanajuato tuvo un incremento de más de 50 mil m², de los cuales cerca de 30 mil m² corresponden a proyectos hechos a la medida que iniciaron construcción en 2020, siendo el corredor Silao-León donde se concentró la mayoría de ellos. La tasa de vacancia de este mercado es la más alta a nivel nacional, la cual supera el 9%, habiendo vacantes casi 470 mil m². El aumento constante que ha tenido la tasa de vacancia ha presionado los precios  y durante el 1T 2021 cerró con tendencia a la baja. 

La  demanda bruta del estado culminó el 1T 2021 con un total de casi 41 mil m² y estuvo impulsada por empresas manufactureras, en la que destaca la industria automotriz. Las empresas demandantes de espacio se ubicaron en los corredores Irapuato-Abasolo y Salamanca-Valle de Santiago

En Querétaro, el mercado Industrial ha sido de los más afectados por la pandemia, debido a la interrupción de actividades. Al cierre del 1T 2021, la absorción estuvo impactada por la desocupación de aproximadamente 16 mil m², ubicados sobre el corredor México-Querétaro. Es el único mercado a nivel nacional que por tercer trimestre consecutivo hila números de absorción neta negativas y si bien es inferior a la del trimestre pasado, la demanda de este mercado no ha podido ser superior a los volúmenes de desocupación. Por su parte, la demanda bruta cierra con una cifra de poco más de 15 mil m². 
La tasa de vacancia mantiene la tendencia al alza, tan sólo de noviembre 2020 a marzo 2021 se ha incrementado en casi dos puntos porcentuales. De los proyectos que culminaron construcción durante el primer cuarto del año está un proyecto hecho a la medida que corresponde a una empresa de telecomunicaciones con un área rentable de aproximadamente 3 mil m².

En San Luis Potosí, la absorción bruta superó los 50 mil m², resaltando la llegada de una empresa norteamericana dedicada a la manufactura de productos electrónicos en el corredor tradicional de Zona Industrial San Luis Potosí, por aproximadamente  9 mil m², lo que refuerza  la vocación manufacturera en este mercado. Las empresas que demandaron espacio durante este trimestre en su mayoría corresponden a expansiones de firmas ya establecidas en la ciudad que buscan incrementar sus áreas de producción. 

Los volúmenes de construcción los concentran los proyectos hechos a la medida que representan el 85% de la construcción total. Estos se encuentran distribuidos en los corredores Zona Industrial San Luis Potosí y San Luis Potosí-Villa de Arriaga y corresponden a proyectos para empresas del giro automotriz. La nueva oferta del estado al cierre del trimestre se sitúa sobre el corredor San Luis Potosí-Rioverde, por 9 mil m², aproximadamente. Los indicadores de precios de renta y vacancia se mantuvieron estables durante el periodo, en niveles similares a los reportados el trimestre anterior.

De los mercados de la zona del bajío, se podría considerar a Aguascalientes como uno de los que reporta menor movimiento en cada periodo. Al cierre del primer trimestre de 2021, el inventario de este mercado creció en poco más de 3 mil m², los precios de renta tuvieron una disminución muy ligera de 7 centavos de dólar respecto al 4T 2020 y la vacancia disminuyó en 1.3 puntos porcentuales. En cuanto a la actividad de arrendamiento fueron ocupados cerca de 15 mil m² por una empresa enfocada a la manufactura de interiores de automóviles, desarrollando así la cadena de proveeduría de inversiones asociadas a la industria automotriz y perfilando a este mercado como uno con la mayor vocación y especialización para esta industria.

Saltillo destaca al cierre del 1T 2021 con una demanda bruta que supera los 72 mil m², siendo el espacio promedio demandado de 8.3 mil m² a 9.2 mil m², concentrado en su mayoría sobre el corredor Ramos Arizpe seguido del corredor Saltillo. Durante el primer trimestre del año demandaron espacio industrial empresas del giro logístico, sector automotriz, fabricación de muebles y servicios de automatización, bajo un escenario de estabilidad y certidumbre a sus inversionistas. Únicamente en el corredor Saltillo la desocupación superó al arrendamiento y dichos espacios que quedaron vacantes en este corredor median 6.5 mil m². Dos desarrollos culminaron su construcción y  adicionaron al inventario existente casi 31  mil m², sin embargo, se prevé que durante el próximo trimestre culminen construcción importantes desarrollos hechos a la medida que proyectan de manera significativa la oferta industrial en la ciudad. Durante este período inició construcción un nuevo desarrollo especulativo de 20 mil m² que estaría ingresando a inventario durante el tercer trimestre de 2021, y continúan en ejecución cerca de 185 mil m² de los cuales unos 32 mil m² estarían disponibles.

Puebla continuó con poca actividad durante el primer trimestre del 2021, reportando la renta de una propiedad clase B de aproximadamente mil m². Por su parte, los precios se han mantenido y los arrendadores mantienen su disposición a negociar.  La actividad de construcción no reflejó cambios este trimestre, principalmente concentrada en proyectos Clase B, aunque los desarrolladores contemplan algunos proyectos e inversión a futuro una vez disminuya los metros vacantes actuales, los que al cierre del trimestre superaban los 100 mil m². No registraron desocupaciones durante el trimestre a pesar que los efectos de la pandemia han impactado desfavorablemente en la  producción y la creación de cadena de suministros.

Al cierre del 1T 2021, hemos identificado en Solili que las ciudades del norte del país en su mayoría se han visto beneficiadas en sus indicadores por el impacto que ha generado el T-MEC, oportunidad que han aprovechado los desarrolladores regionales y locales de la mano de los inversionistas. 

El mercado inmobiliario industrial en México seguirá impulsado por el incremento de la demanda logística en principio y gradualmente la manufactura se irá recuperando en la medida que el impulso de la economía norteamericana se mantenga y evolucionen dentro del país los cronogramas de vacunación.

Este movimiento telúrico que trajo consigo la pandemia y cuyas consecuencias sobre la economía aún están presentes afectará en mayor medida a aquellos mercados o corredores que exhiben sobreoferta y cuya oferta en tamaños y características no logre interpretar lo que marca la demanda. Otro factor determinante y de política económica interna es el apoyo del gobierno con señales claras a los inversionistas que pasa por cumplir los compromisos trazados en el T-MEC y asociarse de forma transparente a las tendencias de sostenibilidad y energías limpias que el mercado mundial apoya. 

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