Reporte Inmobiliario Nacional Oficinas Solili 1T 2021
Solili Abril 06, 2021

Al cierre del primer trimestre de 2021, las proyecciones económicas del banco de México señalan una inflación de 3.76%, con una tasa de interés del 4% en el marco de un estimado de crecimiento del PIB que se ubicaría entre 4.8% y 6.7% para este año. Estas cifras se fundamentan en la gradual implementación de la campaña nacional de vacunación y en el impulso de la recuperación industrial en Estados Unidos, aún con la tímida disposición de incentivos fiscales que ha manejado el gobierno hacia las empresas.


Bajo este escenario económico, analizamos la inversión corporativa en este tipo de producto inmobiliario que a nivel mundial aún sigue siendo atractiva para los fondos de inversión ya que las compañías que arriendan estos espacios están conscientes del detrimento en la productividad y valoran la proyección de marca y transmisión de cultura empresarial que los corporativos ofrecen. Por otra parte, la pandemia también ha dejado claro que no todo el personal requiere permanecer en el corporativo y que las labores no medulares sacan ventaja del home office, por lo que el panorama futuro combinará ambas modalidades apoyados en la innovación tecnológica que definirá nuevas y mejores formas de trabajo. 

Durante 2020, el mercado corporativo en México se caracterizó  por una marcada sobreoferta acentuada a lo largo del primer trimestre de 2021, destacando el mayor impacto en Ciudad de México, Monterrey, Querétaro y Puebla

La tasa vacancia en el mercado de la Ciudad de México incrementó en 1.6 puntos porcentuales superando los 2.3 millones de m² vacantes. La mitad de la disponibilidad capitalina se concentran en los corredores Norte, Insurgentes y Santa Fe, donde cada uno de ellos posee más de 380 mil m² de oficinas vacantes. Por su parte, en Monterrey la tasa de vacancia reflejó un incremento de 1.8 puntos porcentuales, se concentra en 71% sobre tres corredores Santa María, Valle Oriente y Ricardo Margain-Gómez Morin. Querétaro y Puebla también reflejaron incrementos anuales importantes de vacancia de 5.9 y 3.4 puntos porcentuales, respectivamente, como consecuencia de la culminación de nuevas edificaciones que ingresan vacantes y que representan un valor que supera el 7% de sus inventarios relativos, en cada una de las ciudades. Guadalajara, por su parte, registró un incremento anual de un tercio en sus espacios disponibles, en tanto que Tijuana casi duplica sus espacios vacantes con respecto al primer trimestre del 2019.

Las obras en proceso del segmento corporativo al cierre del 1T 2021 a nivel nacional superan los 1.7 millones de m² concentrando un 62% de esta actividad en la capital, seguidos de Monterrey y Guadalajara con 260 mil y 100 mil m², respectivamente. 

En Ciudad de México se culminó la construcción de poco más de 32 mil m² repartidos en los corredores de Polanco, Insurgentes y Periférico Sur, destacando Distum Anzures en el corredor Polanco con 12.5 mil m² y Centro Insurgentes en el corredor Insurgentes con 11.2 mil m². Durante el 1T 2021 iniciaron construcción casi 53 mil m², destacando las mayores superficies en Antara Fase 3 con 30 mil m² y Park Hyatt Polanco de 19 mil  m². 

En Monterrey, el primer trimestre del año continuó la tendencia del diseño de complejos de usos mixtos verticales que incluyen componente de oficinas, específicamente sobre el corredor Centro que busca redensificarse y así transformarse en un icono del perfil urbano en la zona metropolitana.  

En Tijuana, dos desarrollos se incorporan al inventario por 1.1 mil m² sin registrar ningún inicio de construcción en el período.

Guadalajara exhibe el ingreso a inventario de un poco más de 17 mil m², destacando una edificación sobre el corredor Zona Financiera y se incorpora a inventario totalmente ocupado, así como otro edificio Clase A, situado sobre el corredor Providencia de un poco más de 9 mil  m², que ingresa con 80% vacante.

En Querétaro a pesar del freno que exhibe la construcción, 30% inferior al mismo período en 2020, se notan movimientos que hacen prever un retorno  hacia los proyectos corporativos que se tenían pendientes. Durante el 1T 2021, se adicionan al inventario dos edificios que finalizan construcción sobre el corredor Juriquilla y que en conjunto suman cerca de 28 mil  m² de área neta rentable.


Puebla, por su parte, mantiene 76 mil m² de obras en proceso capitalizando la descentralización que perfila de la capital y este trimestre incrementó su inventario destacando una edificación sobre el corredor Angelópolis con un área neta rentable de casi 9 mil m².

Mérida y León reflejan al cierre del 1T 2021, inventarios de 124 y 165 mil m², respectivamente. En León el mercado corporativo ha tenido un crecimiento en los últimos años dentro de esta ciudad, con nuevos proyectos que se encuentran en fase de construcción, como City Center, Haus León, Puerta Bajío, Level León, todos clase A lo que refuerza el interés de los desarrolladores por esta ciudad, concentrándose principalmente sobre el corredor Campestre-Country. En Mérida este trimestre iniciaron obras por 4.6 mil m², destacando una edificación Clase A de usos mixtos situada sobre Cabo Norte de 3.2 mil m², lo que refuerza el potencial de este polo de desarrollo cara al futuro inmediato, con señales claras de inicio de obra para el próximo trimestre de 9.4 mil m² de desarrollos Clase A.

En cuanto al desempeño de la absorción neta al cierre del trimestre, la Ciudad de México continúa siendo impactada por las desocupaciones, registrando una absorción neta negativa de 170 mil m², aunque la demanda bruta reflejó una leve mejoría con respecto al trimestre anterior del 27%, lo que indica un incremento paulatino, generando un pronóstico positivo para este sector que se ha visto muy afectado por la pandemia. Se comercializaron en total 96.6 mil m² de oficinas, donde la mayor demanda se concentró en espacios entre 600 y 700 m², concentrados principalmente sobre Reforma, seguido de Insurgentes y Polanco. Lomas Altas, Bosques y Periférico Sur registraron una lenta actividad de arrendamiento en el período. 

De igual manera Monterrey también vio afectada la absorción neta al reportar una cifra negativa de poco más de 10 mil m², en un mercado que se había recuperado en los últimos tres meses, y ello se debe a desocupaciones de pisos completos, entre Enero y Febrero 2021 que superó los 21 mil m² , con plantas promedio de 1,770 m², principalmente en el corredor Santa María. Por su parte, la Absorción Bruta alcanzó los 9.9 mil m², principalmente sobre el corredor Valle Oriente, con áreas promedio de 261 m², donde los espacios acondicionados fueron los más demandados, y casi la totalidad de las transacciones fueron realizadas en moneda nacional.


Guadalajara, tercera en cantidad de demanda bruta a nivel nacional destaca con transacciones realizadas en los corredores de Providencia y Puerta de Hierro con cerca de 1,400 m² y 2,880 m², respectivamente. A pesar que muchos proyectos corporativos que no han reportado movimientos, se puede observar un aumento de las transacciones en relación con lo que han reportado las cifras en trimestres anteriores, por lo que se estima que la demanda de los espacios se recupera y puede que impulse la reactivación en la construcción para futuros proyectos. 

Querétaro por su parte registró la mayoría de sus movimientos de renta sobre los corredores Juriquilla, 5 de Febrero y Centro Sur, aunque en contraparte se registraron  un alto número de desocupaciones ubicados en la zona de Centro Sur. Sobre esta importante ciudad de la zona del bajío podemos observar la reactivación del sector, con el seguimiento de los proyectos en construcción, y los proyectos planeados que arrancarán dentro de los siguientes trimestres, como el caso de Xentric District en el corredor Juriquilla o Nowus en Centro Sur.

En el caso de Puebla, su principal corredor, Angelópolis, registró una absorción de 500 m², en tanto que el corredor Centro-Juárez continúa con sus transacciones en venta de un importante proyecto ubicado sobre esta zona. Finalmente, el corredor de Las Ánimas-Zavaleta fue el único que tuvo cifras negativas lo que obedece a que no se registraron cierres y si se presentaron movimientos de desocupación.

Tijuana refleja al 1T 2021 un buen desempeño en términos de absorciones, donde la  demanda neta se recupera durante el inicio del 2021 en relación con el cierre del 2020,  registrando 5.4 mil m² como resultado de un poco más del doble de cierres de espacios corporativos, concentrados en tamaños de 50 a 100 m², sobre el corredor Zona Rio.


Mérida por su parte se favorece por la baja desocupación que se mantuvo a lo largo del trimestre, registrando una demanda neta de 3,042 m², siendo Febrero el mes de mayor movimiento con 27 cierres por 2 mil  m², en su totalidad Clase A, destacando Cabo Norte como el corredor más activo.

León registró al cierre del trimestre una demanda neta negativa, producto de las desocupaciones, presentando una escasa demanda bruta aunque es  importante mantener seguimiento a los proyectos que se ejecutan y los planeados  ya que serán el referente al crecimiento y futura demanda que se reporte en este mercado.

En cuanto a precios de renta la mayoría de los arrendatarios a nivel nacional siguen haciendo modificaciones a la baja, con esquemas de promociones tanto en precio como en duración del contrato. La capital registra un ajuste del precio promedio a la baja de 39 centavos de dólar aunque si se compara con el primer trimestre de la pandemia, el precio logra remontar por encima en un poco más de 90 centavos de dólar, cerrando en $21.00 USD/m²/mes. Los mayores ajustes a la baja se registraron en Querétaro y Monterrey con una disminución de $1.61 y $0.92 USD/m²/mes, respectivamente. Guadalajara y Tijuana con $19.90 y $18.80 USD/m²/mes  presentan un ajuste a la baja más pronunciado con respecto al mes inmediato anterior que con respecto al mismo trimestre del último año. En términos generales la pandemia ha favorecido a los inquilinos que en gran parte de las ciudades pueden inclinar la balanza hacia una negociación en moneda local, buscando extender su permanencia en el inmueble, negociando parte de la entrega de algunas áreas.

El futuro traerá múltiples cambios para el producto de oficinas, donde no sólo los espacios se dimensionan y se diseñan bajo estándares post pandemia, igual se tendrá que validar si el uso se adecua o no en función de la clase del inmueble, como el caso de los coworking y los usos médicos y hoteleros cuya transformación se ha venido observando en algunas ciudades mexicanas. 

De igual manera según sea el tipo de ocupante y la empresa, muchas de ellas no podrán rescindir completamente del espacio corporativo ya que estos son irremplazables en formación de equipos, eficiencia y sinergias que trae el contacto directo , tal como señaló Microsoft recientemente ante el anuncio del regreso a sus oficinas ante el desgaste del home office. Quizá el freno del apetito de inversión que este tipo de inmueble generó traerá movimientos de cambios en las estructuras de algunos portafolios aunque si la inflación, tanto internacional como nacional se incrementa habría ventajas para los activos reales en detrimento de los activos financieros. 

Estar al día con las noticias más importantes del sector inmobiliario

Suscribir al Newsletter Solili

  
Publicidadad
Publicidadad