El entorno económico y comercial internacional continúa influyendo en las decisiones de inversión y expansión de las empresas, particularmente en los mercados industriales vinculados con las cadenas de suministro de América del Norte. En México, la incertidumbre en torno a la relación comercial con Estados Unidos, la revisión del T-MEC y los cambios en las políticas arancelarias han llevado a las empresas a evaluar con mayor cautela sus planes de crecimiento. Este contexto representa un reto para Tijuana, cuya actividad industrial mantiene una estrecha relación con el comercio transfronterizo.

Al cierre del tercer trimestre de 2026, Tijuana registró una absorción bruta de más de 100 mil metros cuadrados, 20% menos que en el mismo periodo de 2025. Durante el trimestre se concretaron más de 15 transacciones, de las cuales cerca del 90% correspondió a espacios menores de 10 mil metros cuadrados, impulsados mayoritariamente por espacios del ramo logístico. 

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La evolución histórica de la vacancia industrial de Tijuana refleja un cambio significativo en las condiciones del mercado. Antes de la pandemia, la tasa se ubicaba alrededor del 3.5%, antes de descender gradualmente hasta alcanzar niveles inferiores al 1% entre 2021 y 2022, en un contexto de fuerte demanda y disponibilidad limitada. Durante 2023, el indicador permaneció por debajo de ese umbral, pero a partir de 2024 comenzó a aumentar ante la incorporación de nuevos espacios, la desaceleración de los arrendamientos y una mayor desocupación por parte de los inquilinos. Esta tendencia se acentuó durante 2025 y continuó a lo largo de 2026, cuando la tasa de vacancia se incrementó de manera consecutiva hasta alcanzar 10.2% al cierre del tercer trimestre, el nivel más alto de la serie histórica analizada.

Al cierre del tercer trimestre de 2026, Tijuana registró más de 1 millón de metros cuadrados de superficie vacante distribuidos en 106 propiedades. La vacancia se concentra principalmente en el corredor El Florido-Boulevard 2000, con cerca de 600 mil metros cuadrados, seguido por Otay-Alamar, con 155 mil, y Pacífico-Nordika, con 145 mil metros cuadrados. Por categoría, los inmuebles Clase A concentran el 77% de la superficie vacante de Tijuana, mientras que la Clase B representa el 17% y la Clase C, el 6%.

En el tercer trimestre del año, el corredor industrial de El Lago registra el promedio de renta más alto, con $10.76 USD/m²/mes, seguido de Otay-Alamar, con $9.13 USD/m²/mes. En contraste, Insurgentes-El Águila presenta el promedio más bajo, con $7.36 USD/m²/mes. A nivel ciudad, la renta promedio se ubica en $8.68 USD/m²/mes, un 13% por encima de la media nacional y prácticamente sin cambios respecto al tercer trimestre de 2025. La estabilidad de los precios de renta en un contexto de creciente vacancia refleja una mayor competencia entre los propietarios por colocar los espacios disponibles en el mercado.

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Al cierre del tercer trimestre de 2026, la superficie industrial en construcción en Tijuana sumó más de 240 mil metros cuadrados, mostrando una disminución del 40% respecto al mismo periodo de 2025. Por su parte, los inicios de obra se han ralentizado como consecuencia de la abundante oferta, acumulando 460 mil metros cuadrados entre enero y septiembre de 2026, 38% menos que en el mismo periodo del año anterior. 

Tijuana enfrenta retos importantes ante el incremento de la vacancia y la moderación de la actividad constructiva; sin embargo, cuenta con una oferta industrial diversificada, capaz de atender las necesidades de empresas de distintos tamaños y sectores. Su ubicación estratégica y proximidad con Estados Unidos mantienen al mercado como un punto clave para las operaciones transfronterizas y las cadenas de suministro de América del Norte. En este contexto, se espera que la definición del T-MEC contribuya a reducir la incertidumbre comercial y favorezca una mejora gradual en el desempeño de los indicadores industriales.