En julio de 2025, el sector inmobiliario industrial de México mantiene su proceso de reconfiguración en respuesta a un panorama de polarización en las relaciones comerciales y fortalecimiento en las políticas proteccionistas. De cara a una posible renegociación del T-MEC, así como con la prórroga otorgada a las exportaciones mexicanas, se reafirma el papel del tratado como un pilar estratégico para la integración de las cadenas de suministro en América del Norte.

Ante este escenario, la demanda de naves industriales a nivel nacional alcanzó un total de 440 mil metros cuadrados en julio del 2025, manteniendo la tendencia de desaceleración que ha prevalecido a lo largo de este año. En comparación con julio de 2024, el arrendamiento de propiedades industriales en México registró una disminución del 18%.

El descenso en la actividad de arrendamiento industrial fue evidente en la mayoría de los mercados del país. Guadalajara registró un fuerte retroceso con una disminución de más de 20 mil metros cuadrados en la demanda respecto a julio de 2024. En la región norte del país, Monterrey, Saltillo y Tijuana reportaron la mitad del volumen de demanda registrado en el mismo periodo del año anterior.

En contraste, dentro de los mercados que reportaron un desempeño positivo en la actividad de arrendamiento se encuentran Ciudad Juárez, donde la demanda industrial se duplicó en relación con el mismo mes del año anterior. Mientras que la Ciudad de México y Guanajuato registraron incrementos del 13% y 6%, respectivamente, reflejando estabilidad frente al contexto económico actual.

Al concluir el séptimo mes del 2025, la desocupación total de espacios industriales en México fue de 200 mil metros cuadrados, lo que representa un incremento anual de 50%. Los mercados con las mayores superficies desocupadas fueron Tijuana y la Ciudad de México con 71 mil y 47 mil metros cuadrados, respectivamente.

En la comparación interanual, el mercado industrial de Tijuana añadió un fuerte incremento de espacios liberados por inquilinos, duplicando la cifra registrada en julio de 2024. Por su parte, la Ciudad de México también experimentó un aumento del 55% en el volumen de espacios desocupados.

En julio de 2025, la construcción de inmuebles industriales en México reporta cerca de 4.8 millones de metros cuadrados, reflejando dinamismo en el desarrollo de nuevos proyectos, pese al menor ritmo en el arrendamiento industrial y del aumento en la oferta del mercado. Monterrey es el mercado que concentra el mayor superficie de proyectos en proceso de obra, con aproximadamente el 36% del total nacional, seguida por la Ciudad de México con cerca del 16%, y Saltillo y Guadalajara, con una participación aproximada del 10% cada uno.

La oferta de espacios industriales en México incrementó como resultado de la desaceleración en el arrendamiento, el aumento en las desocupaciones y la culminación de nuevos desarrollos que se incorporan al inventario con vacancia, aumentando 1.8 millones de metros cuadrados respecto a julio 2024.

En este contexto, la tasa promedio de vacancia a nivel nacional se ubicó en 4.2%, indicando un mercado relativamente equilibrado. No obstante, se observan diferencias importantes entre regiones. Mercados como Ciudad de México, Saltillo y Puebla registran tasas inferiores al 2%. Por otro lado, en la región norte del país, la oferta de propiedades industriales ha aumentado considerablemente, con mercados como Tijuana, Mexicali y Reynosa que muestran tasas de vacancia superiores al 6%. 

El precio promedio de renta de espacios industriales en México cerró el mes de julio de 2025 en $7.22 USD/m²/mes. Los mercados con las tarifas más elevadas continúan siendo Ciudad de México, con un promedio de $9.47, y Tijuana, con $8.69 USD/m²/mes. Por el contrario, los mercados con precios más competitivos fueron Guanajuato y San Luis Potosí, con tarifas promedio de $5.02 y $5.58 USD/m²/mes, respectivamente.

El sector inmobiliario mexicano muestra señales de transición hacia un entorno más selectivo y con mayores niveles de competencia. De cara a la segunda mitad de 2025, se prevé que tanto desarrolladores como comercializadores enfoquen sus esfuerzos en la colocación de espacios disponibles, ajustando sus planes a las condiciones actuales del mercado, por lo que se visualiza una mayor prudencia en el inicio de nuevos proyectos y una apuesta por soluciones adaptadas a las necesidades de los usuarios.