Durante el segundo trimestre del 2025, el entorno económico y político global, ejerció una influencia significativa sobre México. A nivel internacional, las tensiones geopolíticas, la inflación fluctuante en economías clave y las políticas monetarias de los bancos centrales marcaron una pauta de incertidumbre. 

México se posiciona como un actor relevante, impulsado por su ubicación estratégica, su apertura comercial y una base manufacturera diversificada. Si bien el país no es inmune a los altibajos económicos internacionales, la política económica mexicana, con un enfoque en la estabilidad macroeconómica y el fomento de la inversión, busca capitalizar las oportunidades que emergen de las situaciones actuales en el mundo.

En este contexto, la mayoría de los mercados inmobiliarios industriales del país reportaron cifras menos alentadoras en el segundo trimestre de 2025 en comparación con períodos anteriores.

De acuerdo con cifras de Solili, el inventario de los quince mercados industriales más importantes del país creció a un ritmo anual del 6.7%, lo que representa que la nueva oferta ha sido de casi 6.8 millones de m² en los últimos doce meses. En la comparativa trimestral, identificamos un total de 87 nuevas naves industriales que forman parte del inventario nacional existente. 

Una vez más, y por más de dos años consecutivos, Monterrey se destacó, incrementando su inventario en poco más de 600 mil m², es decir, el 35% del total de nueva oferta nacional. Le siguió la Ciudad de México con cerca de 200 mil m². Otros mercados con actividad destacada, superando cada uno los 100 mil m², fueron Guadalajara, Tijuana, Querétaro, Saltillo y Mexicali. Por el contrario, Puebla, Aguascalientes, Chihuahua y Reynosa no reportaron incremento en sus inventarios durante este trimestre.

En cuanto a la vacancia, se identificó una tendencia alcista a nivel nacional. Al cierre del segundo trimestre de 2025, el total de metros cuadrados vacantes en el país alcanzó casi 4.3 millones, lo que representa un incremento de 1.6 millones de m² respecto al mismo período del año anterior. Los mercados con mayores incrementos anuales en la vacancia fueron Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez y San Luis Potosí.

Cabe destacar que el mercado inmobiliario industrial de Guanajuato fue el único a nivel nacional que cerró el trimestre con una disminución en la cantidad de metros cuadrados disponibles para renta o venta, en comparación con los datos de hace un año.

La tasa de vacancia a nivel nacional cerró el segundo trimestre de 2025 en 4%. Esto significó un incremento trimestral de 70 puntos base y de 140 puntos base si se compara con el segundo trimestre de 2024. Aunque las tasas de vacancia se mantienen saludables en la mayoría de los mercados del país, Mexicali, Reynosa, Ciudad Juárez, Tijuana y Monterrey comenzaron a llamar la atención al cerrar con cifras por encima del 5%.

El contexto económico y político global, así como su efecto en lo nacional, impactó las cifras de arrendamiento industrial. Los números reportados por Solili indican que el arrendamiento durante el segundo trimestre de 2025 fue uno de los más bajos desde 2021. Se arrendaron un total de 937 mil m², cifra 28% inferior a la del trimestre pasado y 37% menor a la registrada hace un año.

La absorción neta a nivel nacional cerró el trimestre con una cifra de 986 mil m². Los mercados que más contribuyeron a esta cifra fueron Monterrey con 268 mil m², seguido de Guadalajara con 180 mil m² y Saltillo, Ciudad de México y Querétaro con cerca de 100 mil m², cada uno. 

Entre los meses de abril y junio de 2025 inició la construcción de 51 nuevas naves industriales, que sumaron un total de 945 mil m². Monterrey, Ciudad de México, Tijuana y Guadalajara fueron los mercados con mayor actividad. Este indicador ha reportado caídas durante el último año.

Los volúmenes de construcción a nivel nacional cierran la mitad del año con una cifra de 4.8 millones de m², esto refleja una disminución de 700 mil m² aproximadamente si se compara con el periodo anterior y con el 2T 2024. 

Los desarrolladores han actuado con mayor cautela, especialmente en los mercados en donde el arrendamiento o la vacancia no justifica la construcción de nuevos proyectos. 

A pesar de que hay elementos en los indicadores fundamentales del mercado inmobiliario mexicano para que los precios de renta industriales estén presionados a la baja, estos se han mantenido estables, incluso reportando ligeros incrementos a nivel nacional. Este efecto se le puede atribuir a la inflación, especialmente a la que persiste en los materiales para la construcción de espacios industriales. 

Al cierre de junio 2025, el precio promedio de renta de naves industriales en México fue de $7.16 USD/m²/mes, lo que representó un incremento de 15 centavos de dólar respecto al trimestre anterior y 36 centavos respecto al mismo periodo del año pasado.

Los precios más altos a nivel nacional los mantuvo la Ciudad de México con $9.47 USD/m²/mes, en contraste, los mercados con los precios más bajos están en la región del Bajío, en Guanajuato y San Luis Potosí, con precios que oscilan entre los $5.00 y los 5.50 USD/m²/mes. 

El mercado inmobiliario industrial en México, a pesar de su comportamiento estable, ha mostrado recientemente indicadores para analizar e interpretar desde diferentes aristas. Si bien el país se ha beneficiado históricamente de su posición geográfica estratégica, sus tratados comerciales y una base manufacturera compleja, la primera mitad de 2025 ha revelado una desaceleración en ciertos segmentos y regiones, impactando negativamente las expectativas de crecimiento.

La incertidumbre económica global ha permeado en las decisiones de inversión, lo que ha llevado a muchas empresas a posponer o reevaluar sus planes de expansión, disminuyendo la demanda de nuevos espacios industriales. Adicionalmente, se ha observado una ralentización en el nearshoring respecto a las expectativas iniciales. Si bien esto sigue siendo una tendencia en México, los desafíos con que cuenta el país han incidido en la llegada de nuevas inversiones.

De cara a la segunda mitad de 2025, consideramos que el mercado inmobiliario industrial mexicano atraviesa por un periodo de ajuste. Si bien los factores macroeconómicos y las dinámicas globales seguirán influyendo, la capacidad de respuesta interna del país será fundamental para superar los retos que deja la primera mitad de este año.