Del total de superficies demandadas a nivel nacional en el 2022 el 66% se inclinó hacia la modalidad de construcción especulativa en lo referente a áreas, aunque mercados como Tecate, Saltillo y Aguascalientes el dominio por encima del 70% lo llevaron los proyectos hechos a la medida o BTS.

Si analizamos la tendencia observada durante el primer trimestre del 2023 en mercados como Ciudad de México, Guadalajara, Tecate, Mexicali, Querétaro y San Luis Potosí hemos visto como la totalidad de la demanda bruta es especulativa. Principalmente en la capital del país donde la vacancia al cierre de abril del 2023 es del 1.8%, los desarrolladores más institucionales enfilan sus recursos en posicionarse en los principales corredores con superficies especulativas de mayores dimensiones a las que se desarrollan en otros mercados nacionales. 

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En el caso de Monterrey, que es el principal mercado demandante a nivel nacional, la absorción bruta que logra acumular más de una cuarta parte de la demanda nacional durante el 1T 2023 mantiene el 63% de proyectos especulativos dejando el resto a la demanda de proyectos BTS.  

Otra tendencia que se observa es que más del 55% de las naves especulativas en este mercado corresponden a superficies inferiores a los 15 mil metros cuadrados, donde se va concentrado un importante tejido de proveedores de diversas industrias, entre las que destacan:  automotriz, logística, de alimentos y bebidas, metalmecánica y de manufactura en general. 

El fenómeno de relocalización de nuevas empresas que buscan a México como destino idóneo para sus operaciones y la expansión de empresas ya instaladas en el país sigue siendo una señal que alienta a los desarrolladores a iniciar los proyectos con sus recursos propios previo a encontrar el inquilino que ocupará el inmueble. Sin embargo en muchos de estos casos la negociación avanza mientras se construye la nave, lo que se conoce como pre arrendamiento, permitiendo al potencial inquilino asegurar el inmueble en renta. 

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Otros dos mercados del norte como son Saltillo y Tijuana mantienen 49% y 45% de demanda especulativa en lo que va del primer trimestre del año. Este comportamiento actual es muy diferente a lo visto en el 2022 en estos mercados ya que Tijuana había mostrado una destaca inclinación hacia la demanda especulativa, mientras que Saltillo mostró a lo largo del 2022 una tendencia donde prevalencia la demanda de naves hechas a la medida. 

En los trimestres venideros la tendencia especulativa se prevé que pueda incrementarse motivado a la competencia que actualmente se ha generado en diversos mercados industriales donde la ventaja competitiva para los desarrolladores se basa no solo en diferenciación que logran a través del diseño de sus naves industriales sino a la cobertura que puedan ofrecer a nivel nacional.