Al cierre del segundo trimestre del 2026 el panorama del mercado inmobiliario industrial en México mantiene signos de reacomodo hacia una selección estratégica de activos dando señales claras de consolidación y madurez, tal como lo refleja la adquisición de Fibra Macquarie por parte de Fibra MTY.

En el plano macroeconómico, se estima que el PIB crecerá 1.6% al cierre de 2026. Asimismo, la inflación general de 4.8% observada durante la primera mitad del año ha sido un factor clave en las decisiones de política monetaria. En este contexto, a finales de junio el Banco de México mantuvo la tasa de interés de referencia en 6.5%, prolongando la pausa en su ciclo de política monetaria restrictiva.

La moderación en la actividad de arrendamiento a nivel nacional es signo de un mercado que busca equilibrarse en medio del inicio de revisión del tratado de Libre Comercio entre México, Estados Unidos y Canadá, pautado para el 1 de julio de 2026. Las decisiones de inversionistas y desarrolladores durante el segundo trimestre del año, están atentas al rumbo de este evento sin dejar de actuar y movilizarse ante oportunidades puntuales que brindan algunos mercados. En este contexto, se observa una desaceleración en el inicio de nuevos desarrollos y una menor incorporación de nueva oferta, lo que refuerza este entorno de cautela.

El inventario nacional alcanzó 113.66 millones de metros cuadrados al cierre de junio, reportando un crecimiento anual del 5.3%. Monterrey se mantiene como el mercado más grande del país, al superar los 21.5 millones de metros, el cual reportó un crecimiento de 1.8 millones de metros cuadrados en el transcurso del último año. Asimismo, la distribución geográfica de la huella industrial a lo largo del territorio nacional continúa fortaleciéndose y consolidando un perfil cada vez más institucional, lo que atrae a nuevos participantes interesados en ampliar su presencia en el país.

La tasa de vacancia industrial en México cierra el 2T del 2026 con 5.2% reportando un crecimiento de 1.3 puntos porcentuales en el último, y sigue siendo un foco de atención para los propietarios y desarrolladores que buscan flexibilizar condiciones de negociación propiciando condiciones que beneficien a los inquilinos que buscan ocupar edificaciones en territorio nacional. 

Tijuana es el mercado con la mayor tasa de vacancia a nivel nacional, alcanzando 9.7%, lo que se traduce en aproximadamente 1 millón de metros cuadrados de espacios actualmente vacantes. Sin embargo, en este contexto de amplia oferta por parte de desarrolladores institucionales y locales, el mercado logra mantener precios de renta estables y un mayor dinamismo en su demanda.

El arrendamiento de propiedades industriales al cierre del 2T 2026 a nivel nacional registró 1 millón 263 mil metros cuadrados, cifra que representa un incremento del 35% con respecto al mismo periodo del 2025. Los mercados industriales que concentran la demanda durante el segundo trimestre del año fueron, principalmente Monterrey, con el 24%, seguido de la Ciudad de México con el 22%. Destaca el mercado fronterizo de Tijuana, que ascendió a la tercera posición con el 11% del total nacional.

La construcción industrial a nivel nacional rebasó los 3.8 millones de metros cuadrados, de los cuales cerca de la mitad se concentran en la Ciudad de México. Le sigue Monterrey, con 932 mil metros cuadrados en desarrollo, mientras que Guadalajara registra 340 mil metros cuadrados del total en construcción.

Los 8 mercados industriales que componen la región del norte del país concentran el 35% de los inicios de construcción, cifra muy similar a los inicios obras que arrancaron construcción el 2T del 2025. Por su parte, en el bajío y en la región occidente del país, inició la construcción de 14 proyectos industriales que totalizan 247 mil metros cuadrados, de los cuales 6 corresponden a nuevas edificaciones en el mercado industrial de Guadalajara.

A pesar del escenario actual, los precios de renta se han mantenido al alza. La Ciudad de México cierra el segundo trimestre del año por encima de los $10.38 dólares por metro cuadrado mensual incrementando del 8% respecto al mismo periodo del año anterior. 

La capital del país sigue atrayendo a inversionistas y desarrolladores que amplían su participación hacia nuevos corredores creando una oferta de mayor calidad donde el precio refleja las características de naves más eficientes, ajustadas a espacios logísticos de mayor volumen, lo que se refleja en el costo de construcción y por consecuencia en el precio de renta de las propiedades.

En el norte del país los mercados de Tijuana y Tecate mantienen los precios más altos de la región con $8.68 y $8.06 dólares por metro cuadrado mensual, respectivamente, mientras que Monterrey, que es actualmente el mercado más grande a nivel nacional,  registra un precio promedio de salida de $7.08 dólares por metro cuadrado mensual.

Transcurrida la primera mitad de 2026, los participantes del mercado industrial en México han mostrado mayores sinergias que han contribuido a redefinir el mapa industrial, dando paso a un entorno más estratégico y de mayor consolidación en el mercado durante los primeros seis meses del año.

Por el lado de la demanda, cada vez los inquilinos industriales buscan optimizar sus operaciones comerciales y moldean los requerimientos de los nuevos espacios que se están construyendo. Los parámetros de selección de sitio para las empresas que llegan conllevan un alto enfoque tecnológico, tanto a los procesos constructivos como al producto final.

La tendencia generalizada al alza en las tasas de vacancias ha provocado un panorama de mayor cautela a la hora del inicio de nuevas construcciones, lo que se vio reflejado en este trimestre en la mayoría de mercados, a excepción de Ciudad de México y Guanajuato.

En lo que resta del 2026 y a medida que la relación comercial con Estados Unidos tome un rumbo de mayor claridad, los espacios industriales más competitivos podrían atraer inquilinos interesados en continuar expandiendo sus operaciones hacia México.