Durante 2026, el mercado industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México ha demostrado solidez y resiliencia operativa. Este desempeño se ha registrado en un entorno global marcado por la reconfiguración del comercio internacional y la evolución del nearshoring, fenómeno que, si bien continúa impulsando el crecimiento industrial del país, comienza a mostrar señales de desaceleración.

Al cierre del tercer trimestre de 2026, la Ciudad de México se consolidó como el principal motor de la demanda industrial a nivel nacional, encabezando la actividad de arrendamiento con una absorción bruta de 145 mil metros cuadrados, 80% más que en septiembre de 2025. Las inversiones industriales en la capital del país han mostrado un desempeño sano en el transcurso del año, con una demanda que se mantiene en crecimiento a pesar de los retos que enfrenta el sector. Durante los meses de enero a septiembre, la demanda acumulada superó los 900 mil metros cuadrados, 25% más que la superficie ocupada durante el mismo periodo de 2025, lo que refleja que el mercado industrial capitalino continúa mostrando un importante crecimiento. 

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El panorama económico global y nacional ha experimentado cambios relevantes que han modificado las condiciones para la inversión industrial. La relocalización de empresas, que durante los últimos años impulsó la demanda de espacios industriales en México, ha perdido fuerza ante un entorno de mayor incertidumbre comercial, acentuado por la imposición de aranceles por parte de Estados Unidos y sus efectos en la llegada de empresas manufactureras. No obstante, la demanda en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México se mantiene robusta, respaldada en gran medida por el sector logístico, que concentró el 70% de las transacciones registradas durante el tercer trimestre de 2026.

Históricamente, la tasa de vacancia del mercado industrial ha respondido a los cambios en el entorno económico y comercial. Antes de la pandemia de COVID-19, la tasa de vacancia de la Ciudad de México se mantenía alrededor del 3.5%, mientras que durante la emergencia sanitaria y la incertidumbre asociada, la menor actividad de arrendamiento provocó un incremento en la vacancia del mercado, elevando la tasa a 4.4%. Posteriormente, el auge del nearshoring impulsó la demanda de espacios industriales, en un contexto marcado por la reconfiguración de las cadenas de suministro globales, las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China y las ventajas de acceso al mercado norteamericano que ofrece el T-MEC. 

Esta combinación de factores contribuyó a posicionar al país como un destino estratégico para la expansión de empresas internacionales y llevó la tasa de vacancia a un mínimo histórico inferior al 1% a finales de 2023. En respuesta a las condiciones de baja vacancia, los desarrolladores reactivaron la inversión en infraestructura industrial mediante nuevos proyectos orientados a atender la creciente demanda de espacios. Esta dinámica se reflejó en el inicio de nuevos proyectos industriales, con una superficie acumulada superior al millón de metros cuadrados tanto en 2024 como en 2025. Con la incorporación gradual de nueva oferta, la tasa de vacancia aumentó hasta alcanzar 4.5% al cierre del tercer trimestre de 2026. Este nivel se mantiene dentro de un rango saludable para el mercado y por debajo de tasa de vacancia nacional de 5.5%, lo que refleja una mayor disponibilidad de espacios sin alcanzar niveles de sobreoferta como los observados en otros mercados industriales del país, entre ellos Tijuana, con una vacancia de 10.2%, y Monterrey, con 7.0%.

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A pesar de la incertidumbre derivada de los conflictos internacionales y sus posibles efectos en los mercados industriales del país, particularmente en las cadenas de suministro y los costos operativos, el mercado industrial de la Ciudad de México mantiene perspectivas favorables hacia el cierre de 2026. La demanda de espacios logísticos continuará impulsando la actividad de arrendamiento, proyectando superar los niveles de ocupación registrados en 2025.