La demanda neta pasa a ser, luego de disrupciones como la pandemia, un indicador de suma importancia para entender las tendencias del mercado inmobiliario de oficinas en México. 

El resultado de debitar la demanda bruta con la desocupación permite medir no solo una variable de propensión a ocupar los espacios en corto plazo sino que incorpora la confianza futura a seguir manteniéndose en el mediano plazo. 

Cuando este indicador da muestra, tras varios periodos de irse recuperando, que gana terreno la confianza. Un fenómeno observado en la pandemia fue que los inquilinos ante una incertidumbre marcada no generaban planes de largo plazo.

Así el mercado corporativo de Monterrey, Guadalajara y Querétaro ya hilan al menos cuatro trimestres con valores positivos. 

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En Monterrey la mayor absorción neta de los últimos cuatro años la habíamos registrado en Solili justamente el primer trimestre del 2020 con casi 60 mil metros cuadrados, momento de inflexión donde irrumpe la pandemia. En lo que va del último año la demanda neta se ha movido entre 10 y 20 mil metros cuadrados, mientras que la vacancia cierra filas disminuyendo en 4.16 puntos porcentuales y registrando 17.9% al cierre de junio 2022.

En el caso de Guadalajara en el segundo trimestre del 2018 se había registrado la mayor demanda de los últimos 4 años con casi 32 mil metros cuadrados, aunque el promedio de los últimos cuatro trimestres se ubica en torno a los 10 mil metros cuadrados.

Querétaro por su parte el 3T 2021 había registrado su máximo de demanda neta de 34 mil metros cuadrados durante los últimos cuatro años y en todo el periodo post pandemia ha registrado niveles promedio de cercanos a los 8 mil metros cuadrados trimestrales. 

La Ciudad de México, por la importancia del tamaño de inventario y lo que representa por la madurez institucional del negocio corporativo, es el que ha mostrado más vaivenes. 

Cuando ya parecía que transitaba la senda de recuperación de la demanda neta teniendo una disminución progresiva desde el 1T 2021, que aunque señalaba cifras negativas, venía cerrando la brecha hasta alcanzar una cifra positiva el 4T 2021 de 67 mil metros cuadrados, marcó un retroceso al cierre del 1T 2022 donde los espacios que se desocuparon superaban con creces el espacio que se demandaba.

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Este punto de inflexión tuvo su causa en la incertidumbre que trajeron las nuevas cepas de contagio que volvieron a replegar el retorno con confianza a las oficinas al inicio del 2022 pero que ya ha sido asumido por la empresas como una situación que permanecerá y con la que se tendrá que tomar decisiones de ahora en adelante.

Caso aparte lo conforma el mercado corporativo de Tijuana que se mantuvo aún en pandemia y periodos subsecuentes con demandas netas positivas siempre alrededor de los 5 mil metros cuadrados trimestrales, a excepción del 1T 2022 donde se generó muy poca actividad. 

En términos generales indicadores como el escaso inicio de nuevos proyectos ha incidido en el despegue de la demanda neta en estos mercados donde el precio de renta ha tenido ajustes razonados como el caso de Monterrey que casi ha mantenido prácticamente su precio de renta o Guadalajara, Puebla y Ciudad de México con ajustes a la baja de 7.5%, 3.4% y 1.4%, respectivamente en términos anuales.

Esta recuperación de la demanda neta también incide en la recuperación del precio de renta anual que exhiben mercados como Tijuana y Querétaro en torno al 3%.