El entorno económico y comercial internacional continúa influyendo en las decisiones de inversión y expansión de las empresas, particularmente en los mercados industriales vinculados con las cadenas de suministro de América del Norte. En México, la incertidumbre en torno a la relación comercial con Estados Unidos ha llevado a las empresas a evaluar con mayor cautela sus planes de crecimiento. En este contexto, Monterrey mantiene su relevancia como uno de los principales mercados industriales del país, aunque enfrenta ajustes en el ritmo de la demanda y una mayor disponibilidad de espacios.

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Durante el tercer trimestre de 2026, la absorción bruta industrial de Monterrey alcanzó cerca de 220 mil metros cuadrados, una disminución de 30% respecto al mismo periodo de 2025. A pesar de este retroceso interanual, la demanda se mantiene por encima de los niveles observados antes de la pandemia. En el trimestre se concretaron 17 transacciones, la mayoría correspondientes a naves especulativas y solo una a un proyecto hecho a la medida, correspondiente a LEGO, que destacó como la operación más relevante con el arrendamiento de 49 mil metros cuadrados en Ciénega de Flores. Por corredores, Ciénega de Flores concentró alrededor del 34% de la demanda industrial del trimestre, seguido de Apodaca, con cerca del 27%.

La vacancia industrial de Monterrey ha mostrado un incremento sostenido desde inicios de 2024, cuando la tasa se ubicó por debajo del 1%. Desde entonces, el indicador ha mantenido una tendencia al alza, impulsada por la incorporación de proyectos al inventario con espacios disponibles y una demanda que, si bien conserva niveles relevantes, ha moderado su ritmo de crecimiento. Al cierre del tercer trimestre de 2026, la tasa de vacancia alcanzó 7.0%, uno de los niveles más altos del país, solo por debajo de Tijuana y Reynosa, con tasas de 10.2% y 7.2%, respectivamente. Este aumento en la disponibilidad ha contribuido a moderar las inversiones en nueva infraestructura industrial, mientras los desarrolladores priorizan la comercialización de los espacios existentes antes de incorporar nuevos proyectos al mercado.

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La superficie en construcción se ubicó en cerca de 760 mil metros cuadrados al cierre del tercer trimestre de 2026, una caída interanual de 42%. Esta reducción ocurre en un contexto de desaceleración de la demanda y enfriamiento del proceso de relocalización de empresas asiáticas que encontraron en México una ubicación estratégica por su cercanía con Estados Unidos. A su vez, los inicios de obra acumularon cerca de 500 mil metros cuadrados durante los primeros tres trimestres del año, una disminución superior al 37% respecto al mismo periodo de 2025, lo que refleja una mayor cautela de los desarrolladores ante el incremento de la vacancia y la necesidad de priorizar la colocación de los espacios existentes.

En este escenario de ajustes, el menor ritmo de inicio de nuevos proyectos podría contribuir a una evolución más equilibrada del mercado industrial de Monterrey, al permitir que la demanda absorba gradualmente la oferta inmediata. A su vez, la diversidad de espacios disponibles brinda a las empresas alternativas de ubicación, dimensiones y características para atender sus necesidades de operación y expansión, mientras el mercado transita hacia una nueva etapa de consolidación.