La huella urbana de la oferta industrial en la capital del país se ha extendido a lo largo y ancho del Valle de México. En el crecimiento del potencial industrial de la ciudad avanzan dos tendencias: la primera, con la transformación de viejos inmuebles con obsolescencia que pueden convertirse en nuevos almacenes de última milla por la ventaja de la cercanía a las vías expresas que conectan con el borde del Circuito Interior en Ciudad de México.

La segunda tendencia, se fundamenta en explorar y desarrollar nuevos mercados donde no se ubicaba una oferta de calidad. A esta zona corresponde el entorno de Zumpango y Huehuetoca que aunque apenas representan el 5% del inventario de Ciudad de México no participa de la demanda bruta durante este último trimestre, ni en periodos anteriores.

Zumpango tiene la particularidad que bordea en su extremo oriente con el recientemente inaugurado Aeropuerto Internacional Felipe Angeles (AIFA) y esa cercanía permea hacia la ventajas de conectividad para ubicar almacenes.

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Por otra parte, los tradicionales corredores que conforman el CTT (Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán),  agrupan la mitad del inventario y el 70% de la demanda bruta, al cierre del 2T 2022. Tepotzotlan marca una diferencia importante de crecimiento en el CTT liderando con un tercio de la demanda bruta en la capital del país. 

Ahora bien, el crecimiento natural del mercado de Tepotzotlán se ubica hacia el norte con Huehuetoca y hacia el oriente con Zumpango. 

El otro polo bien definido de crecimiento de huella se sitúa hacia el potencial de crecimiento que presenta Toluca que logra alzarse al cierre del 2T 2022 con 52 mil metros cuadrados de demanda industrial que representa el 18% del total capitalino.

Por ejemplo, en marzo 2022 inició la construcción de T-MEX PARK que llevará adelante un parque industrial que brindará servicios y equipamiento aeroportuario, multimodal, ferroviario y de comercio internacional, y contará con una inversión superior a los 25 mil millones de pesos, que tan solo en su etapa inicial abarca más de 3 millones de metros cuadrados.

La expansión hacía el norte de los corredores tradicionales ya empezó, por ejemplo Parks avanza con naves sobre el corredor en la zona de Teoloyucan donde 3 edificaciones ofrecerán 54 mil metros cuadrados en los trimestres venideros.

A su vez, Prologis está haciendo un nuevo parque y en paralelo ingresa al mercado capitalino EQT Exeter que también participará en la oferta de naves industriales para finales del 2022. Otra opción que podrás consultar en la plataforma Solili es el proyecto especulativo Parquemex Tepeji que estima desarrollar 33 mil metros cuadrados.

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Esta presión que se transmite hacia corredores como Huehuetoca y Zumpango, avanza con  el interés de los desarrolladores por explorar en detalle alguna oportunidad sobre los corredores tradicionales, todo ello motivado a la actual escasez de oferta de terrenos.

La interconexión con la zona de carga del AIFA será determinante ya que refuerza la cercanía de los corredores logísticos más importantes que manejan el 80% de la carga, a través de KCSM, Ferromex y Ferrosur, en terrenos próximos al aeropuerto de Santa Lucía.

Otro atributo para el crecimiento en este sector lo constituye la infraestructura vial con accesos directos al circuito exterior Mexiquense, la autopista México-Pachuca, la carretera Zumpango-Tecámac y, la futura carrera de alta especificación Tultepec-Pirámides, cercanía a la autopista México-Querétaro, serán los pilares competitivos para la proyección de esta zona de la ciudad.

A los submercados de Zumpango y Huehuetoca los separa una distancia vial de 18 kilómetros que implica un tiempo de traslado de 22 minutos, aproximadamente, lo que permite estar en el centro de los movimientos industriales que allí se generen en los próximos años.