Si algún segmento de inversión inmobiliaria se ha visto afectado de forma importante en México ha sido el de oficinas, que había logrado en los últimos años tasas de crecimiento de inventario cercanas al 10% en la mayoría de los mercados más importantes del país. 

La situación de salud de alcance mundial agravó la vacancia de oficinas, que según detalla Solili al cierre del 1T 2021 se ubicaba en el orden del 21% en Ciudad de México y Monterrey, los dos principales mercados del país.

Ahora bien, la fortaleza de los desarrolladores que integran oficinas a sus portafolios y la institucionalización de los participantes de este segmento inmobiliario ha sido la clave para los interesantes movimientos observados al inicio de año y que se ven reforzados en el mes de Abril.  

Por ejemplo, esta semana la primera fibra inmobiliaria mexicana anunció que luego de la evaluación de mejor y más alto uso en su portafolio efectuará la reconversión de algunos metros cuadrados existentes hacia el uso hospitalario, a la par que hará cambios de usos en algunos pisos de un proyecto de usos mixto próximo a culminar construcción. 

Otro movimiento observado son los metrajes designados en portafolios de grupos medianos con edificios Clase B bien situados en colonias céntricas como Roma, Nápoles y Condesa que fortalecieron sus ofertas de coworking para competir con firmas tradicionales posicionadas en la ciudad como Wework, Regus e IOS Offices, entre otros. 

Estos últimos grupos, a su vez, han flexibilizado su oferta creando nuevos modelos de permanencia y ampliando su oferta de servicios para competir en el segmento de mercado de oficinas que anteriormente tenían sedes propias. 

Otros emprendimientos buscan aprovechar los nichos de mercado que se generan, como el caso de madres que trabajan o el apuntalamiento al ecosistema de startups y así captar una demanda surgida del desequilibrio que trajo consigo la primera etapa del ciclo donde se realizaba prácticamente gran parte del trabajo desde casa.

Al cierre de Abril 2021, de acuerdo con las cifras recabadas por Solili, la desocupación de espacios de oficinas a nivel nacional sigue superando la demanda bruta, aunque la brecha tiende a suavizarse. La cifra de demanda bruta de los mercados corporativos del país fue de 5.8 mil metros cuadrados, mientras que la desocupación alcanzó los 5.9 mil metros cuadrados. 

De los mercados de mayor tamaño y dinamismo, destaca la zona metropolitana de la Ciudad de México la cual registró en el mes de abril cerca de 2.6 mil metros cuadrados de demanda bruta, cantidad muy similar a la que se desocupo y que podría corresponder a un pequeño edificio en la ciudad. El segundo mercado con mayor demanda fue Monterrey con 1.2 mil metros cuadrados, mientras que la desocupación de este mercado es cercana a los mil metros cuadrados. Puebla, León y Guadalajara fueron los únicos mercados que no reportaron demanda de oficinas durante el mes de abril.

La desaceleración o freno de nuevas inversiones en oficinas es evidente, puesto que no registró ningún nuevo proyecto que haya iniciado construcción durante el mes de Abril 2021, sin embargo, dentro del pipeline esperamos que en los dos meses que restan del trimestre hayan iniciado nuevos proyectos en al menos tres mercados del país. 

En cuanto a los proyectos que terminan construcción y pasan a formar parte del inventario existente, es decir, nueva oferta, tan solo se identificó un edificio de aproximadamente 11 mil metros cuadrados ubicado en el mercado de Guadalajara. En términos generales ha habido una ralentización en las entregas o finiquitos y algunos proyectos se han extendido más allá de sus planificaciones, dando tiempo a reevaluar si algún cambio de uso haría más digerible el proyecto en el mercado. 

Adicional a ello, si el inversionista continúa su intención de mantener el uso de oficinas, son diversos los cambios de distribución y adecuación de instalaciones que deben seguir para acoplar espacios a las consideración de salubridad exigidas para un retorno seguro de las personas a las sedes corporativas.

Esa transformación hacia otros usos ha incluido en casos como en Estados Unidos, específicamente Chicago, donde se convirtieron espacios de oficinas a viviendas, sector donde la demanda no ha cesado. Esta transformación aún no se ha observado en México, aunque según investigaciones de Solili existiría potencial para una parte del inventario vacante en las colonias de más alta demanda para personal profesional, específicamente extranjeros que valoran edificios seguros y con valor arquitectónico que exhiben los modernos proyectos de oficinas.

No cabe duda que el futuro depara un modelo híbrido donde el sector de oficinas estará impactado de manera definitiva pero el peso de nuestra naturaleza humana y de interacción seguirá tras la búsqueda del equilibrio entre la productividad y la sanidad mental, donde el avance del proceso de vacunación y la búsqueda mundial de la inmunidad colectiva nos enfrentará a nuevos retos