Reporte del Mercado Inmobiliario Solili Residencial Primario Ciudad de México - 3T 2020
SOLILI Octubre 13, 2020

Durante el tercer trimestre de 2020, la capital del país continuó su adaptación a la llamada “nueva normalidad”, en la que se fue permitiendo una mayor apertura de actividades comerciales y recreativas, lo cual incluyó a dos pilares fundamentales del mercado residencial como lo son la construcción y la comercialización de desarrollos. Lo anterior ha propiciado que este mercado vaya retomando su ritmo, obedeciendo las medidas sanitarias establecidas y, de esta forma, proyectando confianza tanto a potenciales compradores como a los trabajadores de este sector.

Bajo este escenario, los desarrollos residenciales comercializándose en etapa primaria en la Ciudad de México reportaron un incremento de casi un punto porcentual respecto al cierre del periodo anterior, alcanzando la cantidad de 857 proyectos. Por encima de la media capitalina destaca la alcaldía Cuauhtémoc con 8 proyectos que se incorporaron este trimestre y que representa un incremento del 5% con respecto al número de proyectos que estaban en proceso de edificación el pasado trimestre y que contaban con comercialización primaria.

Tabla 1: Indicadores del mercado residencial primario en fase existente y en construcción en la Ciudad de México al finalizar el 3T 2020.

Fuente: Solili, Octubre 2020.

Sobre las alcaldías de Benito Juárez, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo se sitúan cerca del 70% de los proyectos existentes y en construcción con venta de departamentos en fase primaria, aunque en lo referente a unidades estas mismas alcaldías agrupan sólo el 44.3% de las unidades en la capital, lo que refuerza la mayor presencia de edificaciones de alturas y densidades medias en el orden de 8 pisos a 12 pisos y de 20 a 50 unidades, como máximo, sobre estas alcaldías.

Imagen 1: Distribución de proyectos residenciales primarios en fase existente y en construcción por alcaldía de la Ciudad de México en plataforma Solili. 


Fuente: Solili, Octubre 2020.

En lo que respecta a los precios de venta, el trimestre cierra con un promedio de $54,789 MXN/m², monto 2.6% inferior al promedio registrado al cierre del 2T 2020. Las alcaldías con los mayores precios unitarios de venta son Miguel Hidalgo con $87,576 MXN/m², Cuajimalpa de Morelos con $61,806 MXN/m² y Cuauhtémoc con $56,901 MXN/m². El promedio capitalino no refleja un comportamiento homogéneo de precios, ya que encontramos alcaldías donde hubo incrementos del promedio de 3.7% y 2%, como es el caso de Miguel Hidalgo y Cuajimalpa de Morelos, en tanto los ajustes a la baja más marcados se registraron en Benito Juárez con una contracción de 14.4% y del 10.8% en la alcaldía Cuauhtémoc. Los ajustes a la baja se concentran principalmente en aquellas zonas donde coexisten la figura del desarrollador y la banca, donde esta última juega un papel importante en los desembolsos de la construcción y por ello pueden lograrse ajustes donde el consumidor sale favorecido con descuentos como los arriba mencionados. Los precios del segmento residencial podrían mantenerse o reflejar aún ligeros ajustes a la baja en meses venideros, ya que la demanda aún es incierta y la oferta luce cautelosa, lo que traería como  resultado  precios  sin  grandes  cambios sobre un tipo de bien como la vivienda, cuya plusvalía supera la inflación en la mayoría de los casos, lo que genera uno de los mayores atractivos para la creación del patrimonio familiar.

Gráfica 1: Precios de venta de proyectos residenciales primarios en fase existente y en construcción por alcaldía de la Ciudad de México (MXN/m²) al cierre del 3T 2020. 


Fuente: Solili, Octubre 2020.

La disponibilidad este trimestre se contrajo en casi tres puntos porcentuales para cerrar el 3T 2020 con 17,745 unidades en venta primaria, donde 53.6% se distribuye entre las alcaldías Alvaro Obregón, Benito Juárez y Cuauhtémoc. La contracción de los espacios disponibles obedece en parte a la lenta incorporación de nuevos proyectos durante el período, donde varios desarrolladores argumentaron ir con cautela ante el escenario incierto sobre la reacción que tendría la demanda residencial, adicional al tiempo y recursos que tuvieron que direccionarse al cumplimiento de las normativas de sanitización sobre los equipos de trabajo que debían culminar proyectos aún en ejecución.

La disponibilidad actual de departamentos en venta en fase primaria es variada y se extiende por todo la ciudad. Las características de los departamentos disponibles están estrechamente ligadas al segmento que buscan atacar. En alcaldías con colonias que pertenecen a segmentos A/B, C+ y C los departamentos superan los 100 m² con múltiples amenidades; en contraparte, los departamentos para los segmentos socioeconómicos D+ y D son en promedio inferiores en tamaño y con amenidades básicas.  

Gráfica 2: Tasa de disponibilidad de proyectos residenciales primarios en fase existente y en construcción por alcaldía de la Ciudad de México al cierre del 3T 2020.



Fuente: Solili, Octubre 2020.

La demanda de departamentos en venta primaria en la Ciudad de México durante el 3T 2020 logró repuntar en 16% respecto al trimestre anterior, destacando las alcaldías Benito Juárez, Cuauhtémoc, Venustiano Carranza y Miguel Hidalgo, que corresponde al 65.6% de la demanda total capitalina. Otras alcaldías mostraron una importante contracción como son Álvaro Obregón, donde la demanda se contrajo en 47.5% para un total de 105 unidades que fueron absorbidas en el trimestre, misma tendencia que se registró en Azcapotzalco con 88 unidades adquiridas al cierre del tercer trimestre, que representan un 25% de contracción en comparativa trimestral.

Otro de los factores que han jugado a favor en la proyección de la demanda ha sido el comportamiento institucional de la banca en su conjunto ante la circunstancia que ha traído la pandemia. Tasas fijas que hoy reflejan sus niveles más bajos de las últimas dos décadas, con buenos indicadores de capitalización y liquidez han fortalecido el rol de las instituciones crediticias ante consumidores que aún evalúan las ofertas y que ponderan no sólo el comportamiento de la economía sino su fortaleza en la continuidad del ingreso ante la situación por venir antes de decidirse por la compra de un bien inmueble. Por otra parte, el gobierno ha implementado políticas que van en el mismo sentido, ya que con el propósito de contribuir a la reactivación económica del mercado residencial en particular, el  gobierno  capitalino planea poner en marcha un programa de vivienda enfocado en proyectos de bajo costo, con precios menores a los $20,000 MXN/m². Dichos proyectos estarían canalizados, principalmente, en el Centro Histórico y con los cuales se estima la creación de poco más de 25 mil empleos.

Podemos proyectar que el último trimestre del año apunta a mantener la dinámica o tendencia que vimos al cierre del 3T 2020, donde habría una recuperación paulatina de la demanda que, si bien no alcanza los niveles de años anteriores, hace prever aún buenas posibilidades. 

Gráfica 3: Demanda de proyectos residenciales primarios en fase existente y en construcción por alcaldía de la Ciudad de México durante el 3T 2020. 


Fuente: Solili, Octubre 2020.

Los desarrolladores seguirán sus apuestas en un segmento que se ve favorecido por un importante bono demográfico y cuyo déficit habitacional es un incentivo para las instituciones crediticias, cuyas carteras hipotecarias, que ahora manejan cerca del 13% del PIB, mantengan el interés por alcanzar niveles de crecimiento de hasta el 20%, como es el caso de algunos países desarrollados.

Existen esfuerzos en marcha, tanto públicos como privados, para que este sector vuelva a gozar de buenos números, tanto en oferta como en demanda y, a partir de ahí, continuar el crecimiento interrumpido por la pandemia. Para lograr esto, será importante que los desarrolladores conozcan las nuevas tendencias que demandan los consumidores, como por ejemplo la conjunción del espacio de vivienda con el espacio de trabajo, contar con amenidades que permitan a la gente permanecer más tiempo en sus hogares y tener fácil acceso a sitios de importancia como hospitales y supermercados, ofreciendo al mismo tiempo precios competitivos.




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