Reporte Inmobiliario Residencial Primario Ciudad de México: 2T 2020
SOLILI Julio 14, 2020

La capital del país no estuvo exenta de resentir los efectos que trajo consigo la pandemia del COVID-19; la pérdida de alrededor de 200 mil empleos formales y de poco más de 300 mil millones de pesos son las consecuencias más importantes que está padeciendo la economía local.

Uno de los sectores más afectados ha sido el de la construcción, el cual se vio obligado a detener su actividad por completo durante la llamada Jornada Nacional de Sana Distancia, que cubrió el periodo del 23 de marzo al 30 de mayo. Asimismo, entre 20 mil y 30 mil empleos fueron los que se perdieron en este sector, el cual es considerado pieza fundamental en el plan de reactivación económica de la capital y para el que se estima la creación de alrededor de 260 mil empleos en el segundo semestre del año, en lo que a la industria privada se refiere.

Tabla 1: Indicadores del mercado residencial primario en fase existente y en construcción en la Ciudad de México

Fuente: Solili, Julio 2020.

Al cierre del 2T 2020, la capital del país posee 845 proyectos residenciales primarios que agrupan 47 mil unidades de vivienda, mismos que se encuentran en fase de construcción y existentes. Las obras en construcción en diversas fases del ciclo, como son infraestructura, estructura, acabados húmedos y acabados secos demandaron en los desarrolladores el engranaje de diversos equipos de trabajo bajo la normativa de sana distancia y el cumplimiento de disposiciones federales para aprobación de la reapertura. Otro factor muy relevante es la factibilidad económica de los proyectos que, ante la desaceleración de ingresos en las ventas, tuvieron que redimensionar sus flujos de efectivo partiendo de renegociaciones con sus principales fuentes financieras y ajustes en los costos con proveedores para hacer viables la continuidad de los proyectos.

Imagen 1: Distribución de proyectos residenciales primarios en fase existente y en construcción por alcaldía de la Ciudad de México en plataforma Solili. 

Fuente: Solili, Julio 2020.

Un elemento a destacar durante este trimestre, derivado del confinamiento y de las medidas que se adoptaron para detener la propagación del coronavirus en el país, y muy específicamente en la Ciudad de México, fue que para continuar con la comercialización de estos espacios, desarrolladores e inmobiliarias recurrieron al uso de herramientas tecnológicas; recorridos virtuales a los departamentos y digitalización de contratos y escrituras, mismos que los clientes pueden firmar desde cualquier dispositivo, han sido parte del proceso de venta durante este periodo. Para muchos profesionales del sector esto representó un cambio radical, el cual se espera continúe aún después de concluida la pandemia ya que las herramientas tecnológicas serán un aliado estratégico para que el sector enfrente de mejor manera los retos por lo que actualmente atraviesa.

Las alcaldías que concentran mayor número de departamentos son Benito Juárez, Cuauhtémoc, Álvaro Obregón y Miguel Hidalgo, que juntas agrupan casi el 60% de las unidades del inventario residencial primario existente y en construcción de la Ciudad de México.  Benito Juárez es por mucho la alcaldía con mayor actividad constructiva, ya que sobre su territorio se ubica el 36% de las edificaciones y casi el 20% de las unidades, lo que evidencia la existencia de edificaciones de 5 a 6 pisos en promedio, con una media de 20 unidades por edificación, que es el proyecto típico en esta zona de densidad media residencial. En tanto, hacia el norte de la ciudad, Gustavo A. Madero y Azcapotzalco agrupan 56 proyectos con 6.6 mil unidades, donde el perfil de alturas promedia los 10 pisos y alcanza un máximo de 29. Al poniente, Cuajimalpa de Morelos con 36 edificaciones y 4.4 mil unidades ha desarrollado un perfil de alturas que supera los 20 niveles, creando una importante densificación en esta área de la ciudad, donde mantienen actividad más de 20 desarrolladores capitalinos, creando gama de tamaños, precios y amenidades que generan un amplio abanico de opciones a los compradores. Esta combinación de cercanía de alta densidad al estrato unifamiliar permite orientar la venta de estos departamentos hacia los descendientes de las unidades unifamiliares que buscan independencia y cuentan con el respaldo económico para adquirir estos departamentos.

Gráfica 1: Precios de venta de proyectos residenciales primarios en fase existente y en construcción por alcaldía de la Ciudad de México (MXN/m²). 

Fuente: Solili, Julio 2020.

El precio medio para departamentos del mercado primario fue de $56,250 MXN/m², con un máximo 50% superior sobre la alcaldía de Miguel Hidalgo y un mínimo 57% inferior situado sobre la alcaldía Iztapalapa.  Donde se concentran la mayor cantidad de unidades disponibles a un precio por debajo del promedio capitalino es sobre las alcaldías Azcapotzalco, Iztacalco, Coyoacán y Gustavo A. Madero con 4.6 mil departamentos, que representan 25% de lo que se oferta en la capital. Las viviendas donde se registran precios unitarios por encima del promedio agrupan 70% de las unidades, siendo las que concentran la mayor cantidad las demarcaciones de Benito Juárez y Cuauhtémoc.

Gráfica 2: Tasa de disponibilidad de proyectos residenciales primarios en fase existente y en construcción por alcaldía de la Ciudad de México. 

Fuente: Solili, Julio 2020.

La tasa de disponibilidad residencial primaria de proyectos existentes y en construcción en la Ciudad de México alcanzó el 39% durante el segundo trimestre del 2020, siendo las alcaldías de Cuauhtémoc y Benito Juárez las que ofertan mayor número de unidades. Estas céntricas demarcaciones, donde se sitúa el 55% de los proyectos residenciales, se caracterizan por contar con más de 100 edificaciones que poseen más del 80% de sus espacios disponibles, lo que refleja el freno en plazo de ejecución y venta que afectó al segmento residencial en la ciudad.

En lo que respecta a la demanda, que como era de esperarse iba a reflejar la ralentización de las actividades económicas y la incertidumbre en los ingresos de los potenciales compradores, cerró el trimestre con 1.4 mil unidades, concentradas en un 62% sobre las alcaldías Benito Juárez, Cuauhtémoc, Álvaro Obregón y Miguel Hidalgo. Dentro de la alcaldía Benito Juárez más de la mitad de la demanda se situó sobre las colonias Del Valle, Nápoles y Narvarte, donde se ofertan unidades que en promedio presentan un área de entre 90 y 150 m², mayormente representada por departamentos de 3 recámaras y dos baños, típicos de estas representativas colonias de clase media, donde más del 80% de las unidades se apuntalan en financiamiento bancario de largo plazo. Si analizamos la proporción de la demanda sobre el inventario en cada alcaldía, ello nos pudiese indicar donde se gestionó el mayor nivel de actividad de absorción del periodo, siendo Coyoacán y Cuauhtémoc las que señalan el mayor dinamismo relativo con respecto a su tamaño de mercado, con 105 y 251 unidades colocadas, respectivamente. 

Gráfica 3: Demanda de proyectos residenciales primarios en fase existente y en construcción por alcaldía de la Ciudad de México. 

Fuente: Solili, Julio 2020.

Los principales desarrolladores capitalinos siguen su apuesta al sector de vivienda vertical en la ciudad sobre la base del déficit de viviendas que ronda las 70 mil unidades anuales y donde el acceso al crédito de largo plazo es una política que ha trazado el gobierno federal y que, apoyada por el tejido financiero nacional, será el pivote que seguirá dinamizando este sector.

Dimensionar un escenario probable es complejo bajo estas circunstancias pero los desarrolladores de vivienda más institucionales han expresado que se concentran en mantener a flote la operación bajo la premisa de redimensionar su negocio, donde el resultado inclina a que los más fuertes y hábiles se mantendrán y los que cuenten con menos capacidad de adaptación desaparecerán. Otro importante aprendizaje es que el sector inmobiliario residencial, que tradicionalmente se había rezagado al avance en incorporación de tecnología en sus principales procesos de comercialización, se ha visto obligado a incorporar nuevos elementos de prospección, manejo de información y mecanismo de venta virtual que sin duda alguna traerán beneficios de cara al futuro. Igualmente los compradores de bienes duraderos como la vivienda van escalando en sus habilidades de interacción y compra con los medios electrónicos, ya no por preferencia sino como mecanismo de supervivencia ante un futuro incierto donde la tecnología se instaló para quedarse.



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