El 3T 2025 ha transcurrido bajo el signo de la cautela económica global, un factor que, si bien modera las expectativas de crecimiento acelerado, reafirma la posición estratégica de México. A nivel internacional, economías clave, particularmente Estados Unidos, han continuado con un proceso de ajuste frente a la inflación persistente, manteniendo un entorno de tasas de interés elevadas por parte de la Reserva Federal, lo que encarece el capital y modula las decisiones de expansión. Esta dinámica se suma a las tensiones geopolíticas que siguen incentivando las estrategias de diversificación de la cadena de suministro, un motor estructural para el sector inmobiliario industrial mexicano.

La economía mexicana ha mostrado una trayectoria de crecimiento moderado. El Producto Interno Bruto se ha mantenido en territorio positivo, aunque con una desaceleración en la actividad industrial en comparación con trimestres anteriores. La inflación ha continuado su tendencia a la baja, permitiendo que el Banco de México inicie y mantenga un ciclo de recortes de la tasa de referencia. No obstante, las empresas han enfrentado una mezcla entre la fortaleza del peso mexicano y una inversión fija bruta más selectiva, lo que exige una gestión de costos más estricta. Estos indicadores económicos crean un escenario en el que el valor y la ubicación de los activos inmobiliarios se vuelven decisivos para la eficiencia operativa.

En este contexto, el mercado inmobiliario industrial en México cerró septiembre de 2025 con un inventario de 109 millones de metros cuadrados a nivel nacional, reportando con ello un crecimiento anual del 5%. Los mercados que tuvieron los mayores incrementos durante el tercer trimestre de este año fueron: Monterrey con más de 600 mil metros cuadrados de nueva oferta, seguido por Ciudad de México y Saltillo que superaron cada uno los 200 mil metros cuadrados. El total de nuevas naves industriales que culminaron construcción durante el trimestre a nivel nacional fue de 84 edificaciones, cifra ligeramente inferior a la reportada el trimestre anterior y al mismo periodo del año anterior.

Con volúmenes de nueva oferta tan elevados, la vacancia industrial a nivel nacional continuó en ascenso y cerró el trimestre con un total de 4.8 millones de metros cuadrados desocupados, 2 millones más que la cifra reportada el mismo trimestre del año anterior. La tasa de vacancia nacional culminó en 4.4%, cifra aún sana, aunque ya empiezan a encender las alarmas por sus altos volúmenes en mercados como: Tijuana con el 8% de vacancia, Mexicali, Reynosa y Ciudad Juárez que rondan el 6%. La situación con los mercados anteriormente mencionados es que la vacancia incrementa, lo mismo la desocupación, y la demanda se mantiene aún en niveles muy por debajo a los que típicamente reportaron en los últimos cinco años. En contraparte, los mercados con las tasas de vacancia inferiores al 2% son Ciudad de México, Saltillo, Puebla y Aguascalientes.

La oferta de espacio industrial en mercados como Tijuana, Monterrey, Ciudad Juárez y Querétaro es sumamente diversificada en tamaño, ubicación y precios. Esta amplia diversificación ha intensificado la competencia, obligando a los desarrolladores a ajustar sus políticas comerciales para mantener sus espacios competitivos.

La vacancia de espacios industriales ha experimentado una notable reconfiguración, especialmente en el norte del país. Hace apenas dos o tres años, mercados como Tijuana, Reynosa y Ciudad Juárez reportaban tasas de vacancia cercanas al 0%. Actualmente, estos mismos mercados son los que lideran la oferta de espacios disponibles. En contraste, los mercados de la región del bajío han visto una disminución en sus metros cuadrados industriales vacantes. Este fenómeno se explica principalmente por una combinación de factores, incluyendo la disminución en el ritmo de construcción y el incremento sostenido en la actividad de arrendamiento.

A pesar del crecimiento continuo de la vacancia, el precio promedio de renta a nivel nacional mantuvo el ritmo de crecimiento reportado a lo largo de los últimos cinco años. El precio promedio de renta cerró en $7.27 USD/m2/mes, lo que representa un aumento de casi 50 centavos de dólar en comparación con el mismo trimestre del año anterior. Es notable que ningún mercado reportó una disminución de precios. En el peor de los casos, algunos mercados como Monterrey, Reynosa y Querétaro mostraron una estabilidad con variaciones muy ligeras.

Los mercados con incrementos de precio destacados y por encima de la media nacional son la Ciudad de México y Saltillo, los cuales superaron el 10% anual. Este fenómeno se explica por una demanda consistentemente estable, niveles de vacancia sanos e incluso escasos, y un incremento en la calidad de construcción de los nuevos edificios, entre otros factores clave.

En lo sucesivo a la construcción, a pesar de que las cifras se mantienen por encima de los volúmenes reportados en periodos pre-pandemia, la actividad ha experimentado una disminución significativa durante el último año. Este ritmo se ha visto mermado, especialmente a finales de 2024 y en lo que va de 2025, como una consecuencia directa de los altos volúmenes de vacancia que han experimentado varios de los principales mercados del país.

La actividad de construcción cerró el 3T 2025 con un total de 4.8 millones de metros cuadrados, lo que significó 1.5 millones de metros cuadrados menos a lo reportado el mismo trimestre del año pasado. Sobresale Monterrey y Ciudad de México que en conjunto acaparan el 50% de la cifra de construcción a nivel nacional. También destacan por volumen Saltillo, Querétaro, Guadalajara y Tijuana, donde los desarrolladores continúan muy activos.

En este trimestre inició la construcción de 52 nuevos proyectos industriales en el país, que suman en total 1.2 millones de metros cuadrados. La Ciudad de México es la más activa en este indicador con un total de casi 400 mil metros cuadrados, seguida de Monterrey con 175 mil metros cuadrados.

La actividad de arrendamiento, aunque mayor que el trimestre pasado, se encuentra por debajo de lo reportado en el 2024. Durante el 3T 2025, la cifra de absorción bruta fue de 1.4 millones de metros cuadrados. Los mercados de Ciudad de México y Monterrey se mantienen como los líderes, con cifras muy cercanas entre ambos, y que rondan los 300 mil metros cuadrados cada uno.

Los mercados que han decrecido en el último año en arrendamiento de espacio, es decir, en el indicador de demanda, han sido los fronterizos, como es el caso de Tijuana, Ciudad Juárez y Reynosa.

La absorción neta de espacios industriales reporta un comportamiento similar al del arrendamiento, ha caído en el último año. Al cierre del trimestre los mercados de Tijuana y Reynosa son los únicos que reportaron cifras negativas de absorción neta, es decir, las desocupaciones fueron superiores a las ocupaciones.

La demanda industrial para el mercado mexicano es actualmente más madura, sofisticada y estratégica. Si bien la ola de nearshoring sigue sólida, se observa una demanda más exigente, con un foco en la calidad de la infraestructura de los parques industriales, la disponibilidad energética y las certificaciones ambientales. El fenómeno del nearshoring enfrenta un periodo de estabilización del crecimiento, con la presencia de retos que deben ser atendidos en los trimestre venideros. Los principales desafíos se concentran en la infraestructura básica y la incertidumbre política y comercial.

La escasez de energía eléctrica y la disponibilidad y gestión de agua representan cuellos de botella para el desarrollo de nuevos parques industriales y la operación de grandes empresas manufactureras y logísticas que demandan altos consumos. De cara a finales de 2025, la incertidumbre geopolítica internacional, las posibles revisiones del T-MEC, junto con la imposición de aranceles comerciales, particularmente en sectores como el acero, generan cautela en la inversión. Si bien la demanda de espacios de alta calidad y sostenibles se mantiene sólida, y el nearshoring sigue siendo el motor de largo plazo, la industria debe enfocarse en la sostenibilidad y en la adaptación de la oferta a las necesidades operativas de los nuevos inquilinos.