La capital del país logró alcanzar la cifra de 90 mil metros cuadrados de demanda bruta, durante el primer trimestre del 2022, ligeramente inferior a la del último trimestre del 2021 aunque superior en 20% a la registrada en el primer trimestre del año anterior. 

Hemos visto como la absorción bruta ha ido recuperándose de manera paulatina aunque al término del primer trimestre del año la absorción neta vuelve a pisar terreno negativo motivado a las desocupaciones registradas durante el trimestre.

La sobreoferta en la capital del país cerró en 23.12% registrando un incremento de poco más de dos puntos porcentuales en el último año. También a lo largo del último año se finiquitaron proyectos en el orden de 409 mil metros cuadrados los que ingresaron a inventario en buen parte aumentando los espacios vacantes de la ciudad. 

Todos estos factores inciden en los análisis tanto de mercado, producto, precio-valor y financiero que han afinado los desarrolladores buscando una salida que permita mantener la rentabilidad de sus inversiones. 

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En cuanto a los factores de mercado las reconversiones de oficinas a vivienda han avanzado de manera importante, con el apoyo del gobierno capitalino que aprobó recientemente la reconversión de 10 corredores de oficinas hacia el giro habitacional, manteniendo 40% de las áreas para el uso corporativo concebido originalmente.

Corredores como Polanco, Reforma, Insurgentes y Santa Fé que están incluidos en los Lineamientos de la Gaceta Oficial capitalina representan más del 50% de inventario corporativo y agrupan poco más del 61% de la vacancia de la capital, por lo que una intervención sobre parte de estas áreas pasaría a impactar de manera destacada en la sobreoferta.

Estas iniciativas pasan aplicarse a inmuebles de clases B y C, donde no podrán demolerse edificios existentes y aplica a inmuebles con obsolescencia funcional.

Ahora bien, el resto de inmuebles vacantes de Clase A y alguna porción de los Clase B pueden encontrar salida comercial para su ocupación con la adecuación de algunos pisos hacia los denominados espacios flexibles.

Este tipo de oficinas permiten ajustarse a la demanda sin obligación de plazos, permitiendo ampliar o reducir las áreas contratadas brindando a los equipos de trabajo la posibilidad de trabajar a distancia a la vez que disponen de múltiples servicios y áreas comunes que pueden adicionarse en la contratación.

Buen ejemplo de ello es la adaptación que han tenido los modelos como Wework, Iza Business Centers y Ios Offices que han incorporado una gama de servicios múltiples desde salas de juntas con conectividad bajo demanda, meses de gracia, disponibilidad de mobiliario, servicios de mensajería y recepción, entre otros.

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En el caso de Ciudad de México existe una variada competencia en este modelo flexible donde muchos desarrolladores que manejan portafolios de 5 a 10 inmuebles de oficinas han logrado crear en este segmento una salida para la colocación de sus inmuebles, tendencia que se ha replicado en los mercados emergentes del país.

Otras empresas como Público ha logrado adecuar y ofrecer cerca de 7 opciones principalmente sobre colonias como Polanco, Lomas de Chapultepec, Roma y Condesa con servicios que incluyen áreas verdes, cafetería, auditorio, roof top hasta los novedosos estudios de fotografía, bar, moom room y podcast room.

Ahora el principal reto que tiene ante sí el sector corporativo es cerrar nuevamente la brecha de las desocupaciones, que estuvieron repartidas entre espacios Clase A y B entre los 39 m2 hasta 7.3 mil metros cuadrados, durante el 1T 2022, aunque la mayoría se concentró sobre los mil metros cuadrados.

Este nuevo comportamiento de la desocupación tiene que ver con el incrementó de contagios que generó la nueva variante Omicron, que se propaga más fácilmente aunque ha hecho que disminuyan en forma importante las hospitalizaciones.

El retorno a clases presenciales en la mayoría de los centros educativos de la ciudad será otro elemento normalizador de la demanda cara al próximo trimestre, donde los desarrolladores seguirán innovando con nuevos conceptos que permitan mantener a flote al sector.