En estos días, a menudo escuchamos que las tasas de capitalización se están comprimiendo en la clase de activos inmobiliarios industriales y logísticos. 

Es probable que esta tendencia continúe incluso si las tasas de interés aumentan a medida que la Fed trabaja para contener una inflación más alta, impulsada en gran medida por la demanda acumulada de los consumidores posterior a la pandemia, los desafíos geopolíticos globales (Ucrania/Rusia), el comercio electrónico y la escasez generalizada en todos niveles de cadena de la oferta.

Las empresas de fabricación y logística, usuarios del espacio industrial, están tratando de mantenerse al día con la creciente demanda mediante la expansión de sus huellas y el rediseño de su abastecimiento estratégico, de fuentes únicas a dobles/múltiples, la contratación cercana y la complementación de sus políticas de inventario nacional de just-in-time por si acaso. 

Todo esto está dando como resultado absorciones récord y casi cero vacantes en la mayoría de los mercados industriales metropolitanos en los EE. UU. y México.

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Los desarrolladores industriales están trabajando para satisfacer la demanda incremental de espacio con proyectos de "especificaciones a la medida". 

Por lo general, estos se arriendan mucho antes de su finalización y se enfrentan a una gran cantidad de desafíos que van desde la escasez de equipos (HVAC, transformadores eléctricos, FPS) y materiales de construcción hasta los aumentos de costos generales y la escasez de terrenos para desarrollo que estén bien ubicados, cotizados y urbanizados con infraestructura adecuada.

Con casi ningún espacio de inventario disponible, los alquileres están aumentando en dos dígitos en los mercados más dinámicos y los mercados secundarios están obteniendo el efecto indirecto de la demanda de espacio insatisfecha en sus mercados metropolitanos vecinos.

En cuanto a las inversiones alternativas, el apetito por el tipo de activo industrial y logístico continúa viendo el capital en máximos de cinco años y creciendo.

La pregunta es, ¿Por cuánto tiempo? El desempeño récord y contracíclico del sector industrial y de logística, impulsado por fundamentos sólidos, eventualmente tendrá que disminuir a medida que la demanda de los consumidores se debilite, la Fed implemente políticas monetarias más restrictivas y el entorno geopolítico continúe inestable. 

Sin embargo, los cambios estructurales de "megatendencia" en el abastecimiento estratégico de la cadena de suministro, como el comercio electrónico, la contratación cercana y la gestión de inventario "por si acaso", prevalecerán y continuarán reconfigurando el sector industrial y logístico en los años venideros.

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En el futuro, lo mejor que pueden hacer los actores clave en el sector industrial y logístico es esperar una eventual desaceleración, consolidación y un "vuelo hacia la calidad" en esas carteras compuestas de instalaciones flexibles de clase A bien ubicadas que son defensivas en cualquier ciclo económico.

Todos tenemos nuestra bola de cristal para tratar de anticipar lo que traerá el futuro y seguramente no estaremos de acuerdo en muchas proyecciones, pero estoy seguro de que todos estamos de acuerdo en que una cartera industrial y logística de calidad funcionará bien, como ya lo ha hecho. durante los momentos más turbulentos de este siglo.

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