La demanda especulativa que vimos activarse a nivel nacional a mediados del 2022 ha tenido sus efectos en el freno del descenso de la vacancia en varios mercados industriales mexicanos. 

Uno de los efectos directos cuando la vacancia llega a niveles mínimos es que muchos demandantes del espacio industrial compiten por los pocos espacios que se ofrecen lo que genera el alza en los precios. Aunque esta situación crea oportunidades puntuales para los desarrolladores en el corto plazo trae consigo distorsiones en la estabilidad del negocio a mediano y largo plazo.

Consulta aquí: En los mercados del norte del país los precios de renta industrial han incrementado a mayor velocidad

Al revisar las cifras de demanda bruta de los cuatro trimestres del 2022 observamos que cuatro mercados concentraron más del 80% de su demanda en proyectos especulativos como son Tijuana, Ciudad de México, Guadalajara y Puebla. Estos cuatro mercados registraron vacancias a finales del 2022 de 0.8%, 2.1%, 0.6% y 1.3%, respectivamente. Aunque estas vacancias son relativamente bajas, han logrado en los últimos tres meses frenar su descenso o mantenerse con pendientes menos marcadas a la baja.

Otra media docena de mercados registraron a lo largo del 2022 una proporción donde la demanda especulativa representa entre el 40 y 60% del total anual de demanda bruta, dejando el resto concentrado en proyectos hechos a la medida. Tal es el caso de Querétaro y Guanajuato que casi alcanzaron el 70% de la demanda especulativas, mientras otro mercado del bajío como San Luis Potosí registró similar proporción de demanda de proyectos a la medida y especulativos.

De interés: Aún con escasa vacancia, demanda neta industrial de Guadalajara creció en más del 30% en el 2022

Si nos fijamos en la vacancia en estos mercados, Querétaro revierte en los últimos meses el descenso de la vacancia y cierra el año con 3.3% luego de registrar 2.6% en septiembre del 2022. Mientras que Guanajuato continúa descendiendo de forma continua desde julio del 2022 donde registró 6.18% hasta el cierre de diciembre cerrando con 4.5% y que aún continúa siendo la vacancia más alta a nivel nacional.

En lo que respecta a los mercados del norte Ciudad Juárez, Monterrey y Mexicali inclinan la balanza hacia la demanda especulativa concentrando allí el 63% 58% y 44%, respectivamente. Habría que hacer la salvedad que en muchos de estos mercados ya se cerraban pre arrendamientos apenas se iniciaban las obras lo que influye en que una vez finalizada su construcción ya entren ocupados al inventario. 

La demanda bruta hacia proyectos hechos a la medida se inclina en mercados como Saltillo, Reynosa, Chihuahua, Aguascalientes y Tecate donde representa más del 60% del total acumulado en el año que culmina.