La sobreoferta de espacio corporativo, precios a la baja, disminución en los volúmenes de construcción, desocupación que continúa y demanda que no repunta, es el panorama que enfrenta el mercado. 

El 2020 resultó ser un año complejo en todos los ámbitos donde la emergencia sanitaria a nivel mundial originada por el COVID-19 afectó a la economía en su conjunto y desaceleró la actividad productiva en México durante los meses de abril y mayo y que en junio se reactivó pero en el marco de una nueva normalidad. Nuestra condición humana nos concentra en diversos ambientes residenciales, laborales y recreativos que se asocian de forma directa a los inmuebles y que han sido refugio de inversión de los patrimonios empresariales y familiares, entre ellos el mercado de oficinas que, en nuestro país, ha tenido un importante empuje una vez que se institucionalizó a partir de la creación de los Fondos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) y otros vehículos de inversión sobre los que subyace el inmueble.

Imagen 1: Volúmenes de vacancia de oficinas por mercado en metros cuadrados (m²), al finalizar el cuarto trimestre del 2020. 

Fuente: Solili, Enero 2021.

Al inicio de la pandemia, el principal mercado de oficinas del país, el de la Ciudad de México, señalaba signos de sobreoferta, indicador que se vio afectado a lo largo de la emergencia sanitaria y que para el cierre del 4T 2020 cerró con una vacancia en metros cuadrados 40% mayor a la reportada el mismo periodo de 2019, la cual ronda números cercanas a tasas del 20%. Por otro lado, el segundo mercado más importante, Monterrey, reportó un incremento en la vacancia del 32%. Guadalajara y Puebla son los mercados que han permanecido con vacancias relativamente estables. Guadalajara debido a la oferta y demanda en niveles similares y en Puebla derivado a un mercado con poco movimiento en oferta y demanda de espacio corporativo. Tijuana también presentó incrementos destacados de vacancia, como efecto de una demanda lenta y el aumento en la culminación de proyectos que ingresan a inventario vacantes. Este mercado pasó de tener 7,700 m² vacantes al final de 2019 a los casi 35,000 m² con que cierra el último trimestre de 2020. A pesar de que los mercados corporativos de Mérida y León se encuentran por debajo de los niveles denominados con sobreoferta, las tasas de estos son de 12.4% y 10.8%, respectivamente, por ahora cuentan con volúmenes de inventarios menores a los mercados mencionados anteriormente, sin embargo, son ciudades con altos volúmenes de construcción, que se encuentran expandiendo la oferta, por lo que eventualmente las tasas de vacancia pudieran incrementarse.  

Imagen 2: Precio de renta promedio de oficinas por mercado (USD/m²/mes), al finalizar el cuarto trimestre del 2020. 

Fuente: Solili, Enero 2021.

Presionados por los altos volúmenes de vacancia que los mercados de oficinas presentan en el país, los precios de renta en la mayoría registraron ajustes a la baja, principalmente en Puebla y Guadalajara que ven descender su precio promedio de renta de casi dos y un dólares, respectivamente. Con similar tendencia de ajuste a la baja, el precio promedio por metro cuadrado de la capital cerró con una disminución anual del 3%.  Por otra parte, a pesar de que el mercado de Mérida se encuentra creciendo, los precios se encuentran por encima del promedio nacional y sólo por debajo de mercados consolidados como lo son Ciudad de México y Guadalajara. Los arrendatarios continúan haciendo modificaciones a la baja en los precios de salida y con cambios en el tipo de moneda en la que se cierra el contrato, resultando más frecuente la firma de contratos en pesos mexicanos, lo que anteriormente se realizaba en dólares estadounidenses. Con el fin de hacer más atractiva la renta de oficinas e incentivar el arrendamiento, los comercializadores de espacio corporativo han puesto en marcha campañas con descuentos especiales sobre el precio de renta, disminución del precio de mantenimiento, contratos con periodos de tiempos de arrendamiento menores, oferta de oficinas amuebladas, entre otros ajustes.

Ante un panorama de incertidumbre para la demanda de oficinas, los desarrolladores optaron por postergar el inicio de obras, detener algunas en proceso de construcción y en menor medida por reconvertir el espacio en edificación y darle otro uso. Las cifras de inicio de construcción de nuevos proyectos está por debajo de lo reportado en periodos prepandemia. Todo esto dio pie a que los volúmenes de construcción, al finalizar 2020, en la mayoría de los mercados, haya reportado una disminución. Querétaro y Monterrey registraron volúmenes 15% inferiores al mismo período del año previo, aunque en el caso de Monterrey para el cuarto trimestre de 2020 se observó el inicio de obras de un proyecto de usos mixtos donde se ubicarán 28,000 m² de oficinas. En la Ciudad de México, que cuenta con poco más de un millón de metros cuadrados de construcción, mostró una contracción anual del casi 13%, de los cuales el 90% se ubica sobre los corredores de Insurgentes, Reforma, Polanco y Santa Fe. En el caso de Guadalajara ningún proyecto inició construcción este trimestre y algunas obras planeadas esperan señales claras de la demanda para dar inicio. En mercados de tamaño medio, como es el caso de Tijuana, Puebla, León y Mérida, la construcción se mantiene con números elevados respecto a su inventario, hay un interés particular de los inversionistas por ofertar espacios en ciudades con crecimiento económico como lo son las antes mencionadas, por lo que han empezado a voltear a ver a estos mercados como una opción viable de inversión y que empresas nacionales y extranjeras consideren a estas ciudades para establecer su corporativo central. 

Imagen 3: Volúmenes de construcción de oficinas por mercado (m²), al finalizar el cuarto trimestre del 2020. 

Fuente: Solili, Enero 2021.

En el 4T 2020, en cuanto a la demanda, por tercer trimestre consecutivo, la Ciudad de México reportó una cifra negativa de 121 mil m2 pero 33% menor a la reportada al cierre del 3T 2020. Estos números indican que se desocupan más espacios que los que se ocupan. Este factor sigue siendo un comportamiento que se mantiene en este mercado y el que lo resiente más. A diferencia de lo que ocurrió en otros mercados, Monterrey y Guadalajara cierran el trimestre con una demanda neta positiva que incrementa en 100% y 43%, respectivamente, comparado al 4T 2019. En Monterrey, corredores como Santa María y Centro tuvieron auge gracias a las ventas que se concretaron en espacios de dimensiones mayores a 1,000 m2 en tanto que, en Guadalajara, la demanda estuvo influenciada por la culminación de obra de dos edificios que ingresaron al inventario con altos volúmenes ocupados y que impactó directamente en la absorción neta. En general, la demanda de oficinas en casi todos los mercados del país están muy por debajo a lo reportado en periodos prepandemia. 

Imagen 4: Volúmenes de demanda de oficinas por mercado (m²), al finalizar el cuarto trimestre del 2020. 

Fuente: Solili, Enero 2021.

Para 2021, no hay duda que los desarrolladores se enfrentan a grandes retos, desde construir espacios inteligentes y seguros hasta adaptar lugares para el coworking, que será más cotizado, como un nuevo modelo de negocio. Adicionalmente, los espacios que ya existen con esta modalidad han flexibilizado sus planes de permanencia combinando días de presencia física en las sedes y días de trabajo a distancia, a fin de brindar un precio más competitivo para el arrendatario. Este esquema se aplicará tanto para edificios que sean 100% de oficinas como los de departamentos, pues incluir un business center dentro de las amenidades será atractivo para quienes busquen un espacio para vivir y trabajar, además de otras formas que puedan llegar a surgir por los cambios en estilo de vida que traiga consigo la emergencia sanitaria.

Aún cuando el panorama de oficinas resulta adverso en el corto plazo, los inversionistas apuestan a este segmento, estudian las ciudades y explotan sus oportunidades a fin de generar derrama económica. Si a esto se agrega que los propietarios de los terrenos están dispuestos a bajar su expectativa de precios, se puede lograr establecer parámetros adecuados de rentabilidad.