La reciente aparición de la pandemia del COVID-19 deja en evidencia el fuerte impacto negativo en la producción de bienes y servicios a nivel global y expone la alta correlación de las economías entre Europa, América y Asia. Estamos ahora ante la incógnita de cuál será la duración y magnitud de esta contracción y como México responderá a nivel de sus autoridades y la población ante este reto.

El sector inmobiliario, por su parte, con su alta contribución al PIB, cuyo descenso ya se pronostica por encima de las crisis precedentes que afectaron a esta industria en 1995 y 2009, es ejemplo de afectación tanto de la oferta, como de la demanda. Por el lado de la oferta observamos la clara disrupción de las cadenas de suministro, en tanto que la demanda expone el freno a la movilidad de bienes y personas y las medidas aplicadas al confinamiento a los hogares que incide directamente en la contracción del gasto hacia lo bienes básicos.

Otra característica de la inversión inmobiliaria es el conocimiento de los riesgos inherentes a ella, destacando el riesgo cambiario que pasamos a analizar con las cifras de finales de marzo emitidas por www.solili.mx con los principales indicadores de los segmentos corporativo e industrial.

Durante el primer trimestre del año el peso mexicano se depreció en promedio 24.5% al comenzar el trimestre en 18.88 USD/MXN y culminar al 30 de Marzo 2020 con 23.51 USD/MXN. Según observamos en el análisis efectuado, el sector de oficinas tiene una mayor influencia de sus transacciones en moneda nacional, en tanto que una gran mayoría de precios de renta de salida del segmento industrial se realizan en dólares, lo que da una mayor protección al riesgo cambiario en caso de una depreciación del peso mexicano.En lo que respecta al sector industrial, las ciudades fronterizas donde existe mayor correlación de las economías locales hacia Estados Unidos, como son el caso de Tijuana, Tecate, Saltillo y Mexicali, la totalidad de los precios de salida de los inmuebles Clase A lo reportan en dólares americanos. De igual manera San Luis Potosí y Puebla, presentan total cobertura ante una depreciación de la moneda debido a que los principales desarrolladores de naves Clase A son participantes de capital foráneo y otros nacionales de alcance global que estructuran sus portafolios en dólares.

En el otro extremo, por debajo de la media nacional con 72% de las ofertas que se manejan en dólares, tenemos a Ciudad de México y Querétaro con 53% de ofertas dolarizadas y a Guadalajara donde este porcentaje alcanza el 69%, lo que las expone con mayor fuerza a la volatilidad del tipo de cambio en sus rentas, ya que existe una importante porción denominada en pesos.Finalmente, las ciudades de Guanajuato y Aguascalientes que conforman a El Bajío dolarizan un 87% y 80% de sus ofertas, respectivamente, justificado por la alta participación de las cadenas de suministro del sector automotriz y manufacturero, ambas muy ligadas a las economías asiáticas lo que incide en la presencia importante de transacciones dolarizadas.

En cuanto a la clase B y C, en términos generales las ofertas se manejan en pesos mexicanos en casi todas las ciudades del país lo que podría tener justificación en que una mayoría de esos inventarios, sobre todos los Clase C, corresponde a inversionistas menos estructurados y que cuentan con muy poco oferta en comparación al resto de inversionistas nacionales y extranjeros que dominan el mercado.Por otra parte, el sector de oficinas refleja una dolarización 23% menor que la del sector industrial, maneja cerca de 56% de sus ofertas en dólares y el restante 44% en moneda nacional, lo que imprime una mayor vulnerabilidad en escenarios donde se deprecia el peso mexicano. En este caso por encima de la media se ubican Tijuana con la totalidad de su oferta Clase en A dolarizada por su condición fronteriza y la capital del país donde existe una presencia indiscutible de inversiones de las Fibras que fundamentan sus flujos de ingresos en dólares y las vuelven menos vulnerables a los embates del tipo de cambio y por ende con mayor atractivo para inversionistas extranjeros.

Monterrey, Querétaro y Puebla destacan con una mayoría de sus ofertas de oficinas Clase A en moneda local dónde 99%, 96% y 77% de los precios de salida de rentas se gestionan en pesos mexicanos, al cierre de 1T 2020, segun www.solili.mx .

México ha tenido estabilidad macroeconómica en al menos los últimos 20 años, y aunque la moneda nacional ha reportado fluctuaciones importantes, de esta fecha a la actualidad, nunca había sufrido en tan poco tiempo una depreciación tan pronunciada. Para los agentes que intervienen en el sector inmobiliario esto puede ser visto positivamente ya que los precios de salida de las propiedades que se encuentran en moneda nacional se han vuelta más competitivos respecto a los que se encuentran en dólares americanos, por lo que resultarán más atractivos este tipo de espacios para inversionistas y arrendatarios que vienen con divisas.

Concluimos un cierre del primer trimestre del 2020 con más incertidumbre que al inicio pero con la convicción que las crisis fortalecen a quienes demuestren flexibilidad y resiliencia ante la adversidad, donde México puede sacar ventaja en casos puntuales como el suministro y distribución de bienes básicos, fortalecimiento del e-commerce y el incremento de servicios y operaciones vía online, junto a un rediseño de las actividades laborales que ahora se efectúan a distancia y que traerá cambios hacia el futuro tanto en la oferta como en la demanda de espacios corporativos e industriales.

Como lo hemos visto en escenarios similares a los actuales, esperamos que los arrendadores inicien con un ajuste de precios, sin embargo, no los esperamos en la misma proporción que se han visto afectado la moneda nacional, otro efecto que podríamos estar presenciando es que algunos espacios con precios de salida en dólares americanos podrían estar cambiando a la comercialización en peso mexicano con la finalidad de competir en un mercado que por ahora se encuentra constreñido.